Nhà 6 tầng là gì? Ưu điểm, chi phí và lưu ý quan trọng khi xây dựng

Nhà 6 tầng – Xu hướng thiết kế & cơ hội

1. Tại sao nhiều chủ đầu tư chọn nhà 6 tầng?

• Tối ưu hóa diện tích đất: Trong bối cảnh đất đô thị ngày càng đắt đỏ, xây cao theo chiều dọc giúp khai thác triệt để quỹ đất hạn chế. Đây là lý do mà nhiều mẫu nhà phố 6 tầng đang rất phổ biến.

• Đa dạng công năng: Nhà 6 tầng có thể dùng để ở, cho thuê, làm văn phòng, khách sạn mini hay chung cư mini – tạo ra nguồn thu ổn định.

  

• Giá trị kinh tế cao: Chiều cao cho phép phân chia nhiều tầng chức năng, từ tầng trệt kinh doanh, tầng trên để ở hoặc cho thuê, làm tăng hiệu quả đầu tư.

• Tính thẩm mỹ và phong cách đa dạng: Từ hiện đại đến tân cổ điển, nhà 6 tầng dễ tạo hình kiến trúc ấn tượng.

  

• Tiện nghi cao hơn: Việc tích hợp thang máy (thang máy gia đình) giúp di chuyển giữa các tầng dễ dàng hơn, đặc biệt hữu ích với công trình cao tầng như 6 tầng.

---

Phân tích giải pháp thiết kế nhà 6 tầng theo công năng

Dưới đây chúng ta sẽ phân tích những giải pháp thiết kế phù hợp cho từng loại công năng phổ biến của nhà 6 tầng: nhà gia đình, văn phòng, khách sạn mini, chung cư mini, và công trình hỗn hợp.

2. Nhà ở gia đình – thiết kế 6 tầng

2.1 Công năng & bố trí

• Tầng trệt: thường dành cho khu sinh hoạt chung – phòng khách, bếp, ăn; hoặc kết hợp gara xe nếu mặt bằng đất cho phép.

• Tầng giữa (2 – 4): bố trí phòng ngủ, phòng làm việc, phòng giải trí.

• Tầng cao (5 – 6): có thể là không gian thư giãn (sân thượng, tum), phòng thờ, hoặc phòng đa năng (gym, đọc sách,…).

  

2.2 Kết cấu và móng

• Móng: vì nhà cao 6 tầng nên giải pháp móng nên được thiết kế chắc chắn (thường là móng cọc + đài móng, hoặc móng băng, tùy địa chất). KTS và kỹ sư cần khảo sát địa chất kỹ lưỡng trước khi chọn loại móng phù hợp.

• Kết cấu khung cột: khung cột bê tông cốt thép (BTCT) là lựa chọn phổ biến, kết hợp dầm, sàn BTCT hoặc sàn hỗn hợp (nếu muốn giảm trọng lượng). Thiết kế cần đảm bảo chịu lực và biến dạng trong giới hạn, đồng thời tính tới tải trọng tĩnh, động (nội thất, người, thiết bị).

2.3 Thang máy

• Khi xây nhà 6 tầng cho gia đình, việc lắp thang máy gia đình là rất hợp lý để tăng tiện nghi. Theo Vinavic, cần lựa chọn tải trọng phù hợp: thường 2-3 người (~ 250–300 kg) hoặc 4-6 người (~ 350–450 kg) tùy nhu cầu.

• Kích thước thang máy nên được tính toán sao cho tiết kiệm diện tích trong nhà ống. Vinavic khuyến nghị kích thước thang máy khoảng 1.3-1.4 m² cho tải trọng 300kg hoặc hơn nếu tải trọng lớn hơn.

• Ngoài thang máy, cần bố trí thang bộ để làm lối thoát hiểm, đồng thời kết hợp với hành lang, cửa thoát nạn theo quy chuẩn PCCC.

  

2.4 Lấy sáng & thông gió

• Thiết kế giếng trời (open-well): đây là giải pháp truyền thống nhưng rất hiệu quả cho nhà ống cao tầng. Nó giúp lấy sáng tự nhiên vào sâu trong nhà và thông gió theo chiều cao.

• Cửa sổ, ô thoáng: bố trí cửa trước – cửa sau lệch nhau, tận dụng luồng gió đối lưu. Giải pháp này được khuyến nghị trong nhà ống cao tầng.

• Vật liệu thông gió: sử dụng gạch bông, lam, hệ lam trang trí để vừa lấy gió, vừa tạo điểm nhấn thẩm mỹ.

2.5 Phòng cháy – chữa cháy (PCCC)

• Khi xây nhà 6 tầng, mặc dù theo quy định pháp luật, nhà ở riêng lẻ dưới 6 tầng có thể không bắt buộc thẩm duyệt PCCC nhưng ở 6 tầng trở lên hoặc khi sử dụng công năng cho thuê/văn phòng thì PCCC cần được quan tâm kỹ lưỡng.

• Một giải pháp quan trọng là hệ thống tăng áp cầu thang: theo tiêu chuẩn BS EN 12101-6, buồng thang bộ điều áp phải được kích hoạt cùng lúc khi có tín hiệu cháy, đảm bảo áp suất giữ cầu thang sạch khói để thoát nạn.

• Hệ thống thông gió khói: cần thiết kế hệ hút khói, cửa xả khói, van xả áp theo quy chuẩn PCCC, trong hồ sơ thẩm duyệt phải đối chiếu hệ thống thông gió và chống tụ khói.

• Lối thoát hiểm: tối thiểu phải có thang bộ hoặc hành lang thoát hiểm, cửa thoát nạn phải mở ra hướng an toàn và dễ tiếp cận.

  

2.6 Nội thất & phong cách

• Phong cách: theo Kho Nhà Mẫu Đẹp, phong cách thiết kế nhà phố 6 tầng có thể rất đa dạng – hiện đại, tân cổ điển,… tùy gu thẩm mỹ và ngân sách.

• Tông màu: nên ưu tiên tông trung tính như trắng, xám nhạt, hoặc sử dụng lam/nẹp trang trí để tạo điểm nhấn mà không rối mắt.

• Không gian xanh: tận dụng tum hoặc sân thượng để trồng cây, tạo khu vực thư giãn và cải thiện chất lượng không khí.

---

3. Tòa nhà văn phòng mini (Office building) – nhà 6 tầng

3.1 Công năng & bố trí

• Tầng trệt: sảnh tiếp khách, lễ tân, quầy tiếp khách.

• Tầng văn phòng (1-4): có thể chia mỗi tầng thành một hoặc nhiều phòng làm việc hoặc văn phòng nhỏ.

• Tầng trên: phòng họp, khu pantry, thư viện, hoặc khu vực giải trí, gym nhân viên.

• Có thể bố trí tầng hầm nếu quỹ đất cho phép để làm chỗ đậu xe nhân viên.

  

3.2 Kết cấu & móng

• Tương tự như nhà ở, nhưng vì văn phòng thường có mật độ người cao hơn, tải trọng sàn thiết kế phải tính thêm tải trọng người, thiết bị văn phòng (bàn, tủ, máy móc) – kỹ sư kết cấu cần tăng cường khung dầm, cột hoặc sử dụng sàn composite nếu phù hợp.

• Móng nên thiết kế chắc hơn nếu tầng hầm hoặc chỗ đậu xe nặng.

3.3 Thang máy & thang bộ

• Tải trọng thang máy cao hơn so với thang gia đình: nên chọn thang có tải trọng cao hơn (ví dụ thang 4-6 người hoặc 450kg trở lên) để đáp ứng lưu lượng lớn nhân viên, khách hàng.

• Thang bộ thoát hiểm: phải đáp ứng tiêu chuẩn PCCC, sử dụng hệ tăng áp cầu thang nếu cần.

3.4 Thông gió & lấy sáng

• Giếng trời hoặc thông tầng: có thể thiết kế thông tầng giữa các tầng văn phòng để lấy sáng tự nhiên, giảm chi phí điện chiếu sáng ban ngày.

• Cửa kính lớn (cửa kính mặt tiền) giúp lấy ánh sáng và tạo cảm giác chuyên nghiệp, hiện đại.

• Hệ thống điều hòa và thông gió cơ học (HVAC) cũng cần được thiết kế phù hợp để đảm bảo không khí tươi, thoáng cho các phòng làm việc.

3.5 PCCC

• Văn phòng thường có nguy cơ cháy cao (máy tính, thiết bị điện), nên hệ PCCC cần nghiêm ngặt: lắp hệ thống sprinkler, báo cháy tự động, hộp chữa cháy, lối thoát hiểm rõ ràng, cửa thoát hiểm, thang bộ an toàn.

• Điều áp cầu thang: áp suất cầu thang cần được điều chỉnh khi cháy để giữ sạch khói khi thoát nạn.

• Hệ thống hút khói, cửa xả khói cũng cần được thiết kế theo bảng đối chiếu thẩm duyệt PCCC.

  

3.6 Nội thất & phong cách

• Phong cách kiến trúc: văn phòng mini 6 tầng thường chọn phong cách hiện đại, chuyên nghiệp, với vật liệu kính, kim loại, hợp kim nhẹ để tạo sự thoáng, sang.

• Nội thất: sử dụng bàn modular, tủ tài liệu, không gian chia nhỏ linh hoạt để tăng hiệu quả sử dụng; kết hợp khu sinh hoạt chung hoặc cafe nhỏ trên tầng cao để nhân viên thư giãn.

---

4. Khách sạn mini (Boutique hotel) – nhà 6 tầng

4.1 Công năng & bố trí

• Tầng trệt: sảnh tiếp đón, lễ tân, quầy bar/coffee, khu chờ.

• Tầng trung: các phòng khách sạn (mỗi tầng có thể 2–4 phòng tùy diện tích).

• Tầng cao (5-6): phòng VIP, penthouse, khu dịch vụ như spa nhỏ, rooftop café, hoặc khu chờ sân thượng.

  

4.2 Kết cấu & móng

• Móng và khung cấu trúc tương tự như nhà dân, nhưng cần tính tải trọng cao hơn (hành khách, nội thất khách sạn).

• Sàn mỗi tầng phải chịu tải trọng nặng hơn nếu có nhiều phòng.

4.3 Thang máy & thang bộ

• Thang máy: rất cần thiết trong khách sạn 6 tầng. Khuyến nghị thang có tải trọng đủ lớn, tốc độ ổn, cabin rộng để chở khách, hành lý.

• Thang bộ thoát hiểm: bắt buộc theo quy định PCCC, có cửa thoát hiểm, hành lang lối thoát, điều áp cầu thang khi có cháy.

4.4 Thông gió, lấy sáng

• Giếng trời: có thể dùng để chiếu sáng hành lang giữa các tầng hoặc làm tiểu cảnh xanh giữa các tầng.

• Ban công hoặc cửa sổ phòng: thiết kế cửa kính lớn để tạo view, lấy ánh sáng tự nhiên, thông gió.

• Hệ thống điều hòa trung tâm hoặc HVAC mini cho mỗi phòng để đảm bảo sự thoải mái cho khách nghỉ.

  

4.5 PCCC

• Khách sạn phải tuân thủ các quy chuẩn PCCC rất chặt chẽ: hệ thống báo cháy, hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler), bình chữa cháy, lối thoát hiểm ký hiệu rõ ràng.

• Tăng áp cầu thang bộ khi có cháy: giữ áp suất positive ở cầu thang để khói không tràn vào đường thoát hiểm.

• Hệ thống thông gió khói: cửa xả khói, van xả áp,… cần được quy hoạch hợp lý. Sử dụng bảng đối chiếu thẩm duyệt PCCC là cách đảm bảo thiết kế an toàn.

  

4.6 Nội thất & phong cách

• Phong cách boutique: nội thất sang trọng, ấm áp, sử dụng chất liệu cao cấp như gỗ, đá, vải mềm; ánh sáng thiết kế tinh tế, đèn trang trí, chi tiết decor để tạo sự độc đáo.

• Sân thượng (roof-top): tận dụng tầng cao để làm quán café, khu lounge, vườn cây nhỏ – gia tăng giá trị trải nghiệm cho khách.

---

5. Chung cư mini cho thuê – nhà 6 tầng

5.1 Công năng & bố trí

• Tầng trệt: lễ tân, khu để xe, có thể là quầy nhỏ dịch vụ hoặc phòng sinh hoạt chung.

• Tầng 1-5: các căn hộ nhỏ (studio, 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ tùy diện tích mỗi tầng).

• Tầng 6: penthouse nhỏ, phòng đa năng, hoặc sân thượng để phơi, giải trí cho cư dân.

  

5.2 Kết cấu & móng

• Cần thiết kế cân đối giữa chi phí và hiệu quả: khung bê tông cốt thép + sàn nhẹ được nhiều KTS lựa chọn để giảm chi phí.

• Móng: nếu có tầng hầm để xe thì cần móng sâu và gia cố tốt.

5.3 Thang máy & thang bộ

• Thang máy rất cần thiết để đảm bảo sự thuận tiện cho cư dân, đặc biệt là khi nhiều tầng. Tải trọng nên phù hợp với số lượng người cư trú.

• Thang bộ thoát hiểm: lối thoát hiểm phải rõ ràng, đảm bảo PCCC (tăng áp cầu thang, cửa thoát hiểm).

5.4 Thông gió & ánh sáng

• Giếng trời thông tầng: có thể thiết kế một giếng trời giữa các hành lang để lấy sáng tự nhiên và giúp thông gió theo chiều cao.

• Cửa sổ căn hộ: nên thiết kế cửa sổ lớn hoặc ban công với lam, gạch thông gió để vừa thoáng, vừa bảo vệ riêng tư.

• Vật liệu thông gió như gạch bông, lam trang trí được khuyến khích.

  

5.5 PCCC

• Chung cư mini cần hệ thống PCCC: báo cháy, chữa cháy tự động, lối thoát hiểm.

• Tăng áp cầu thang: giữ áp suất dương khi có cháy, rất quan trọng để bảo vệ lối thoát hiểm.

• Hệ thống hút khói và cửa xả khói cũng cần được thiết kế theo quy chuẩn thẩm duyệt PCCC.

5.6 Nội thất & quản lý

• Các căn hộ nên thiết kế nội thất cơ bản nhưng hiệu quả: tủ âm tường, sofa gập, giường đa năng, bếp nhỏ.

• Sân thượng hoặc tầng tum có thể dùng chung làm khu giặt phơi, giải trí cho cư dân.

• Quản lý: cần có khu vực quản lý nhỏ, camera, kiểm soát ra vào để đảm bảo an ninh.

---

6. Công trình hỗn hợp (Mixed-use) – nhà 6 tầng

Nhà 6 tầng rất lý tưởng để phát triển mô hình kinh doanh – ở kết hợp (mixed-use), bởi nó có thể tối đa hóa lợi ích trên mỗi mét vuông.

6.1 Công năng & bố trí

• Tầng trệt + tầng 1-2: dùng để kinh doanh (cửa hàng, văn phòng nhỏ, cafe, showroom,…).

• Tầng 3-5: căn hộ cho thuê hoặc văn phòng cho thuê.

• Tầng 6: penthouse, căn hộ chủ nhà, không gian xanh (sân thượng), khu họp/hội thảo nhỏ.

  

6.2 Kết cấu & móng

• Tải trọng thiết kế phải tính cả phần kinh doanh (khách đông, hàng hóa) và phần ở (nội thất, người).

• Khung BTCT, móng cọc hoặc hỗn hợp là giải pháp phổ biến.

6.3 Thang máy & thang bộ

• Có thể thiết kế 2 thang máy: một thang máy cho khối kinh doanh, một thang cho khối chung cư – để phân luồng người sử dụng, tối ưu hiệu quả.

• Thang bộ thoát hiểm phải thiết kế theo PCCC: tăng áp cầu thang, cửa thoát hiểm, hành lang.

6.4 Thông gió & ánh sáng

• Thiết kế giếng trời để chiếu sáng khu chung cư và hành lang kinh doanh.

• Ban công, cửa kính, lam che nắng: giúp lấy sáng, giảm nhiệt mà vẫn đảm bảo tính riêng tư và thẩm mỹ.

6.5 PCCC

• Hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát hiểm, tăng áp cầu thang là rất quan trọng.

• Cần phân chia khu PCCC giữa phần kinh doanh và phần ở nếu yêu cầu cấp phép xây dựng cao.

6.6 Nội thất & quản lý

• Nội thất linh hoạt cho khối kinh doanh (modular, dễ điều chỉnh).

• Khối căn hộ: thiết kế cơ bản nhưng tiện nghi để chủ dễ cho thuê hoặc sử dụng.

• Khu vực quản lý: văn phòng quản lý, an ninh, dọn dẹp, bảo trì chung.

---

Các giải pháp kỹ thuật chung cho mọi loại công năng

Dưới đây là các giải pháp kỹ thuật quan trọng cần cân nhắc khi thiết kế nhà 6 tầng, bất kể công năng:

7. Giải pháp móng và kết cấu

• Khảo sát địa chất: cần khảo sát kỹ khu đất (loại đất, tầng nước ngầm, tải trọng cho phép), vì 6 tầng đã là chiều cao lớn, ảnh hưởng lớn đến móng.

• Móng cọc: nếu đất yếu, sử dụng cọc bê tông ly tâm/vít + đài móng.

• Khung kết cấu: khung BTCT là phổ biến; cần tính dầm, sàn chịu lực đủ để chịu tải động (người, đồ đạc) và tải trọng mái (tum, sân thượng).

• Chống lún: với chiều cao 6 tầng, cần dự phòng tính toán lún để tránh ảnh hưởng đến cửa kính, hoàn thiện nội thất.

  

8. Thang máy

• Lựa chọn loại thang máy phù hợp theo mục đích: thang gia đình, thang trung tải, thang du lịch (khách sạn)…

• Tải trọng và kích thước phù hợp: theo Vinavic, thang máy nhỏ có kích thước ~1.3-1.4 m² cho tải 300kg.

• Vị trí thang máy: nên đặt gọn trong lõi kỹ thuật, tiết kiệm diện tích, kết hợp với giếng thang bộ thoát hiểm.

  

9. Thông gió & lấy sáng

• Giếng trời là giải pháp tối ưu cho nhà ống cao tầng: chiếu sáng tự nhiên sâu, thông gió hiệu quả.

• Cửa sổ, lam, gạch bông: sử dụng để điều chỉnh luồng gió, ánh sáng, tạo khoảng đệm nhiệt.

• Hệ thống ống thông gió: khi giếng trời không đủ, cần thiết kế ống dẫn gió (ống thông gió mái) để hút khí nóng ra ngoài, luân chuyển không khí.

• Kết hợp vật liệu thân thiện môi trường: gạch bông, lam, tấm kính Low-E (giảm nhiệt, tăng hiệu quả năng lượng).

  

10. PCCC & an toàn

• Điều áp cầu thang bộ: giữ áp dương khi cháy để bảo vệ đường thoát hiểm.

• Hệ báo cháy, chữa cháy tự động (sprinkler), bình chữa cháy, van xả khói: cần thiết cho công trình cao tầng.

• Lối thoát hiểm rõ ràng, cửa thoát hiểm phải tuân theo quy chuẩn PCCC.

• Thiết kế hệ thống hút khói và xả khói: theo bảng đối chiếu thẩm duyệt hệ thống thông gió – chống tụ khói.

11. Tiết kiệm năng lượng & bền vững

• Sử dụng kính tiết kiệm năng lượng (Low-E), lam che nắng: giảm nhiệt, giảm chi phí điện điều hòa.

• Tận dụng giếng trời để giảm chiếu sáng điện ban ngày.

• Trồng cây xanh tại tum, ban công, sân thượng để điều hòa vi khí hậu.

  

---

Những lưu ý khi triển khai dự án nhà 6 tầng

1. Ngân sách rõ ràng: Thiết kế 6 tầng đòi hỏi ngân sách cao hơn, cần lên kế hoạch tài chính chi tiết từ đầu.

2. Chọn nhà thầu uy tín: Nhà 6 tầng là công trình lớn, đòi hỏi kiến trúc sư, kỹ sư có kinh nghiệm.

3. Pháp lý & giấy phép: Kiểm tra quy định xây dựng địa phương, giấy phép PCCC nếu cần.

4. Bảo trì: Thiết kế hệ thống bảo trì (thang máy, HVAC, PCCC) ngay từ đầu để dễ quản lý sau khi bàn giao.

5. Tương lai linh hoạt: Khi thiết kế, nên cân nhắc khả năng chuyển đổi công năng (ví dụ từ nhà ở sang cho thuê) để tăng khả năng khai thác tài sản.

   

   Xem thêm Nhà 6 tầng khác.

---

Kết luận

• Nhà 6 tầng là mô hình rất linh hoạt: phù hợp nhà ở gia đình, văn phòng, khách sạn mini, chung cư mini hoặc công trình hỗn hợp.

• Thiết kế tốt (kết cấu, móng, thang máy, giếng trời, PCCC) sẽ đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và hiệu quả kinh tế.

• Các giải pháp thông gió, lấy sáng và tiết kiệm năng lượng không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn giúp giảm chi phí vận hành.

• Việc lựa chọn đơn vị thiết kế- thi công uy tín, lên kế hoạch tài chính và tuân thủ quy chuẩn PCCC là rất quan trọng để dự án thành công.