Giải pháp sửa nhà giá rẻ cho nhà 4 tầng liền kề – Tối ưu chi phí, bền đẹp như mới năm 2025

Tóm tắt nội dung chính

1. Giới thiệu và cái nhìn tổng thể

Chị Hà đang sở hữu một căn nhà 4 tầng liền kề tại khu đô thị ở Hoàng Mai – Hà Nội, sau hơn 10 năm cho thuê, hiện trạng đã xuống cấp: cửa đi, cửa sổ đã mòn, lan can rỉ sét, mái tôn và mái kính trên tầng mái đã mục, sân trước/sân sau tầng 1 bị ảnh hưởng bởi thời gian, hệ thống điện – nước cũ, bể tự hoại cần hút, nền tầng 1 đa phần đã mòn vữa trát, lớp vữa trát tường ngoài nhà bong tróc… Vì vậy chị muốn cải tạo lại để ở, đồng thời tối ưu chi phí — tìm giải pháp sửa nhà giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ và an toàn kết cấu.

Xem thêm sửa nhà giá rẻ

Với hơn một thập kỷ kinh nghiệm trong thiết kế & thi công cải tạo nhà ở, chúng tôi (Hoàng Hùng Homes) xin trình bày giải pháp toàn diện cho công trình của chị, từ khảo sát – tháo dỡ – gia cố kết cấu – hoàn thiện – hệ thống điện nước – điều hoà đến bàn giao & vệ sinh công nghiệp. Song song đó, chúng tôi sẽ chia sẻ kinh nghiệm tiết kiệm chi phí trong việc “sửa nhà giá rẻ” mà vẫn đạt được hiệu quả cao.

2. Mục tiêu và tiêu chí lựa chọn giải pháp

2.1 Mục tiêu chính

Biến ngôi nhà 4 tầng liền kề xuống cấp thành nơi ở mới: đẹp, hiện đại, an toàn về kết cấu và tiện nghi đầy đủ (điện, nước, điều hoà).
Tối ưu chi phí — sử dụng giải pháp phù hợp với mục tiêu “sửa nhà giá rẻ” nhưng không đồng nghĩa với làm ẩu hay tiết kiệm vật liệu không đạt yêu cầu.
Thi công trong thời gian hợp lý, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến hàng xóm, đảm bảo sạch sẽ, an toàn trong suốt quá trình thi công.
Áp dụng quy trình nghiêm ngặt: khảo sát hiện trạng – lập phương án – phá dỡ – gia cố – hoàn thiện – nghiệm thu – bàn giao.

Sửa nhà giá rẻ – Hình ảnh công trình trước và sau khi hoàn thành

2.2 Tiêu chí “sửa nhà giá rẻ” mà vẫn đảm bảo

Để đạt được “giá rẻ” nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, chúng tôi đề xuất những tiêu chí sau:

Khảo sát kỹ hiện trạng: tránh phát sinh lớn sau khi bắt đầu tháo dỡ. Việc khảo sát giúp dự đoán được kết cấu, hư hỏng và lập dự toán chi phí sát thực.
Lập kế hoạch rõ ràng, phân hạng mục ưu tiên: những phần bị hỏng nặng, ảnh hưởng kết cấu – ưu tiên trước; những phần làm đẹp trang trí có thể cân nhắc vật liệu vừa phải.
Lựa chọn vật liệu phù hợp – không nhất thiết cao cấp nhất nhưng đảm bảo tiêu chuẩn: dùng vật liệu tốt nhưng chọn loại phù hợp, tránh các loại “luxury” nếu ngân sách hạn chế.
Giải pháp thi công thông minh – tận dụng phần kết cấu còn tốt, chỉ gia cố nơi cần thiết: tránh việc phá dỡ toàn bộ nếu không cần thiết, vì sẽ tốn chi phí rất lớn.
Quản lý thi công chặt chẽ – giảm phát sinh: thời gian, vật tư, nhân công cần kiểm soát tốt. Một số đơn vị sửa nhà trọn gói đã tư vấn giúp tiết kiệm 5-10% chi phí nhờ giải pháp khôn ngoan.
Ưu tiên giải pháp sửa chữa – cải tạo thay vì xây mới (đặc biệt với nhà liền kề trong đô thị, nhiều khi không được phép thay đổi lớn kết cấu móng, vách chịu lực…).

Sửa nhà giá rẻ – Hình ảnh công trình trước và sau khi hoàn thành
Chọn nhà thầu uy tín – tránh chọn rẻ nhất mà không rõ vật liệu, tiến độ, bảo hành: rất nhiều bài viết cảnh báo việc chọn giá rẻ quá mức dẫn đến rủi ro lớn.

3. Phân tích hiện trạng cụ thể cho ngôi nhà và các hạng mục cần thực hiện

Dưới đây là phân tích hiện trạng và đề xuất cụ thể cho từng hạng mục mà chị đã liệt kê – để từ đó chúng ta có giải pháp phù hợp.

3.1 Tháo dỡ – dọn vệ sinh

Hạng mục này bao gồm:

Tháo dỡ cửa đi, cửa sổ
Tháo dỡ lan can
Tháo dỡ mái tôn, mái kính trên tầng mái
Tháo dỡ mái che khu sân trước, sân sau tầng 1
Tháo dỡ đường điện, đường nước hiện trạng
Hút bể tự hoại
Phá dỡ lớp cán nền tầng 1 hiện trạng
Phá dỡ lớp vữa trát tường ngoài nhà
Phá dỡ tường 110 tầng 4 (bổ sung thêm tầng 1,2,3)
Phá dỡ tường 220 tầng 4 (bổ sung thêm tầng 2,3)
Phá dỡ kết cấu cột, dầm, sàn tầng mái
Thu gom, vận chuyển phế thải đổ đi

Hiện trạng & giải pháp:
– Vì ngôi nhà đã cho thuê hơn 10 năm, nhiều phần đã xuống cấp. Việc tháo dỡ là cần thiết để “làm sạch” hiện trạng, loại bỏ phần hư hỏng, phế thải, vật liệu không còn đạt tiêu chuẩn.
– Việc hút bể tự hoại cần làm sớm để tránh ảnh hưởng đến thi công các tầng dưới.
– Việc phá dỡ tường, sàn, dầm tầng mái, tường tầng 4… là lớn và cần thận trọng — đặc biệt vì nhà liền kề trong khu đô thị, nên khi phá dỡ cần đảm bảo an toàn cho các nhà lân cận, thi công phải có biện pháp chống rung, chống bụi, che chắn, giàn giáo và thu gom phế thải đúng quy định.
– Đây là phần khá tốn kém về nhân công và vận chuyển phế thải – trong tư vấn “sửa nhà giá rẻ”, chúng tôi khuyên: thực hiện phân loại phế thải tại nguồn, tận dụng được vật liệu còn tốt (nếu có) để tái sử dụng, tiết kiệm chi phí vận chuyển và đổ thải.
– Cần lên kế hoạch chi tiết để không phá dỡ “dư thừa” – tức là chỉ phá dỡ phần thật sự cần cải tạo, tránh tháo dỡ quá nhiều sẽ gây lãng phí.

3.2 Gia cố kết cấu tầng tum / tầng mái

Hạng mục này bao gồm:

Gia công, lắp dựng cốt thép bê tông cột tầng tum
Cung cấp, lắp dựng, tháo dỡ ván khuôn cột tầng tum
Đổ bêtông cột tầng, bê tông đổ thủ công mác 250#
Cung cấp, lắp dựng, tháo dỡ ván khuôn bêtông dầm, sàn mái
Gia công, lắp dựng cốt thép dầm, sàn mái
Đổ bêtông dầm, sàn mái, bêtông thương phẩm, mác 300#
Ca bơm bêtông dầm, sàn mái
Bổ sung kết cấu tầng 3
Khoan cấy cốt thép dầm d16
Khoan cấy cốt thép sàn đổ bù d10
Ván khuôn dầm, sàn đổ bù tầng 3
Cốt thép dầm, sàn đổ bù tầng 3
Bêtông dầm, sàn đổ bù tầng 3

Giải pháp đề xuất:
– Với nhà 4 tầng liền kề thường móng và khung kết cấu ban đầu đã được cấp phép và sử dụng nhiều năm, nếu chỉ cải tạo và tận dụng lại thì việc gia cố kết cấu là tối quan trọng để đảm bảo an toàn, đặc biệt khi tăng thêm chức năng hoặc thay đổi tầng tum/tầng mái.
– Để tiết kiệm chi phí: chỉ thực hiện gia cố chỗ nào thực sự cần, không thay toàn bộ kết cấu nếu không bị hư. Khảo sát kỹ bằng biện pháp (thăm dò, đo tải, kiểm tra cốt thép, sàn bị võng…) trước khi quyết định phá dỡ lớn.
– Việc khoan cấy cốt thép, đổ bù sàn tầng 3… là chi phí cao — trong giải pháp “giá rẻ” nên lên kế hoạch đồng bộ để thi công cùng lúc, tránh phải phá dỡ, tháo dỡ nhiều lần.
– Hợp đồng rõ mác bêtông (mác 250#, mác 300#… như chị liệt kê) và giám sát nghiệm thu kỹ – điều này giúp tránh sử dụng bêtông kém chất lượng dẫn đến chi phí sửa chữa sau này.
– Cần kiểm tra điều kiện thi công: do nhà liền kề, vận chuyển vật liệu, bơm bê tông, tập kết vật tư phải tính toán rủi ro. Nếu vô tiện, chi phí có thể tăng — chọn giải pháp vật liệu và thi công phù hợp (ví dụ dùng bơm bêtông nếu cao tầng, hoặc dùng thủ công nếu tiếp cận khó).
– Tận dụng phần kết cấu còn tốt: ví dụ nếu sàn tầng 3 và tầng 2 còn tốt, chỉ “đổ bù” vài vị trí bị hư thay vì thay toàn bộ.
– Ưu tiên thi công hợp lý: ví dụ làm tầng mái cuối cùng, bảo đảm chống thấm ngay sau khi đổ bêtông, tránh để mưa ảnh hưởng.

3.3 Hoàn thiện các tầng

Hạng mục hoàn thiện rất dài và chi tiết. Chúng ta sẽ phân tầng để dễ theo dõi.

3.3.1 Hoàn thiện tầng mái

– Xây bờ bo tầng mái, tường 110
– Trát tường bờ bo mái
– Vệ sinh, quét chống thấm sàn mái
– Chống thấm cổ ống
– Cán nền tạo dốc về ga thu nước mưa
– Lát gạch đỏ chống nóng sàn mái kích thước 30×30cm

Giải pháp:
– Sàn mái thường chịu tác động nắng mưa lớn nên chống thấm + lát gạch chống nóng là rất cần thiết. Trong mục “sửa nhà giá rẻ”, nên cân nhắc vật liệu chống thấm tốt nhưng vừa phải, và gạch lát chống nóng 30×30 với ngân sách hợp lý.
– Việc tạo dốc và thu nước mưa rất quan trọng để tránh thấm sau này và gây lãng phí chi phí sửa chữa.
– Với nhà liền kề, lát gạch đỏ chống nóng là giải pháp kinh tế hơn nhiều so với lát đá hoặc gạch cao cấp.
– Nên nghiệm thu chống thấm ngay khi hoàn thiện để tránh phải phá lại sau khi sử dụng.

3.3.2 Hoàn thiện trong nhà tầng 4

– Xây tường 220 và tường 110
– Trát tường trong nhà, trát cạnh cửa, trát cột, trát dầm, trần
– Cán nền
– Lát gạch Granite 600×600
– Vệ sinh, chống thấm sàn WC/ban công
– Chống thấm cổ ống
– Lát gạch Ceramic chống trơn 300×300 khu WC/ban công
– Ốp gạch Ceramic 300×600 tường khu WC
– Lát gạch đất nung 300×300 khu sân phơi
– Sơn tường trong nhà bằng sơn mịn Evis

Giải pháp:
– Tầng 4 có sân phơi, ban công, WC nên việc chống thấm và ốp lát đúng tiêu chuẩn rất quan trọng.
– Gạch Granite 600×600 là loại tương đối đắt, nếu muốn giảm chi phí: có thể cân nhắc loại gạch 600×600 nhưng men thường hoặc loại hợp túi tiền hơn – vẫn đảm bảo vẻ đẹp và dễ vệ sinh.
– Với khu sân phơi, gạch đất nung 300×300 là giải pháp kinh tế và phù hợp với mục đích ngoài trời.
– Vật liệu sơn tường (sơn mịn Evis) là loại tốt – trong tiết kiệm chi phí có thể chọn loại sơn có thương hiệu ổn nhưng không phải loại cao cấp nhất.
– Tất cả các hạng mục hoàn thiện nên được thi công đồng bộ để tránh phát sinh (ví dụ lát gạch sau khi trát tường ngay, tránh làm lại).
– Nên ký hợp đồng rõ về vật liệu, kích thước, quy cách – tránh tình trạng “vật liệu đổi lên đời” làm tăng chi phí.

3.3.3 Hoàn thiện trong nhà tầng 3 và tầng 2

Hai tầng này có nội dung tương tự như tầng 4 – bao gồm xây tường (220/110), trát tường & cạnh cửa & cột & dầm & trần, cán nền, lát gạch Granite 600×600, chống thấm WC, lát gạch Ceramic 300×300 (khu WC, ban công), ốp gạch Ceramic 300×600 tường WC, sơn tường trong nhà bằng sơn mịn Evis.

Giải pháp:
– Vì tầng 3 và tầng 2 chức năng sinh hoạt chính, nên vật liệu hoàn thiện nên đặt ưu tiên nhưng vẫn trong phạm vi công suất ngân sách “giá rẻ”.
– Gạch Granite 600×600 là đẹp và hiện đại – nếu ngân sách rất hạn chế, có thể lát ở những khu sinh hoạt chính, còn phòng phụ có thể dùng gạch 600×600 loại phổ thông.
– Tránh thay đổi vật liệu nhiều lần (giảm, rồi lại nâng cấp) – điều này dễ gây phát sinh chi phí.
– Quy trình chống thấm WC và ban công: rất cần thiết – nếu bỏ qua để tiết kiệm sẽ gây thấm dột, sửa lại rất tốn và không phải “giá rẻ” nữa.

3.3.4 Hoàn thiện trong nhà tầng 1

– Đắp cát, đầm nền
– Đổ bêtông nền mác 150#, dày 7cm
– Gia công, lắp dựng cốt thép bêtông nền, thép D6a200
– Đục tẩy, vệ sinh bề mặt tường trước khi trát
– Trát tường trong nhà, trát cạnh cửa, trát cột, trát dầm, trần, bản thang bộ
– Cán nền
– Lát gạch Granite 600×600
– Lát gạch Ceramic chống trơn 300×300 khu WC
– Ốp gạch Ceramic 300×600 tường khu WC
– Lát gạch đỏ 300×300 khu sân trước, sân sau
– Sơn tường trong nhà bằng sơn mịn Evis

Giải pháp:
– Tầng 1 là sàn nền chịu tải lớn, nhiều người qua lại – vật liệu nền cần đảm bảo chắc chắn. Việc đổ bêtông nền mác 150# dày 7cm – nếu hiện trạng nền chưa quá hư hỏng lớn, có thể cân nhắc chỉ tháo lớp mặt và cán lại thay vì đổ lại toàn bộ để tiết kiệm.
– Với sân trước, sân sau: lát gạch đỏ 300×300 là giải pháp tiết kiệm và phù hợp ngoài trời.
– Nhấn mạnh: trước khi trát tường nên đục tẩy và vệ sinh kỹ – để lớp sơn sau đó bám chắc và tránh bong tróc, giúp tiết kiệm chi phí bảo dưỡng về sau.
– Cách lát và thi công đồng bộ: lát xong nền rồi mới ốp tường và sơn để tránh làm xước nền, gây phát sinh sửa.

3.4 Hoàn thiện ngoài nhà & các công tác khác

– Trát đắp phào chỉ
– Trát tường ngoài nhà
– Sơn tường ngoài nhà bằng sơn mịn Evis
– Các công tác hoàn thiện khác: trần thạch cao khung xương chìm, trần thạch tấm thả kt 60×60cm các khu WC
– Hoa sắt cửa sổ bằng thép hộp
– Cửa đi nhôm kính hệ Việt Pháp
– Cửa sổ nhôm kính hệ Việt Pháp
– Phụ kiện cửa nhôm kính
– Cửa cuốn tầng 1 + mô tơ cửa cuốn
– Cửa cổng sắt hộp
– Khung sắt bảo vệ tầng mái
– Lan can sắt hộp cầu thang, ban công
– Ốp đá cầu thang, bậc cấp
– Mái kính khung thép hộp lấy sáng khu giếng trời thông tầng
– Thang sắt lên mái
– Mái kính lấy sáng sân trước khung sắt
– Mái nhựa lấy sáng khu sân sau khung sắt

Giải pháp:
– Hạng mục ngoài nhà và hoàn thiện phụ là phần “nhìn và cảm nhận” rất lớn — vì nếu vật liệu tốt thì giá thành sẽ tăng nhanh. Trong mục tiêu “sửa nhà giá rẻ”, nên ưu tiên hợp lý: ví dụ: cửa nhôm kính hệ Việt-Pháp là loại tốt, nếu ngân sách hạn chế có thể cân nhắc loại nhôm hệ phổ thông nhưng đảm bảo chất lượng, hoặc chỉ thay ở khu vực cần thiết (ví dụ tầng 1 & tầng mái) và giữ lại phần còn tốt.
– Lan can sắt hộp và khung sắt bảo vệ – nếu sơn lại và tái sử dụng được sẽ tiết kiệm chi phí hơn thay mới toàn bộ.
– Mái kính và mái nhựa lấy sáng là giải pháp đẹp nhưng chi phí cao — nếu ngân sách hạn chế, có thể chọn mái nhựa lấy sáng chất lượng vừa phải thay vì kính cao cấp toàn bộ.
– Ốp đá cầu thang/bậc cấp: đá đẹp rất đắt – nếu ngân sách hạn chế có thể chọn đá loại vừa phải hoặc ốp phần riser (chân bậc) bằng đá và phần tread (bậc đi) bằng gỗ hoặc lát gạch Granite loại tốt trung bình.
– Trần thạch cao, thạch tấm: cũng nên chọn hãng có uy tín nhưng vật liệu không phải loại siêu cao cấp — đảm bảo yếu tố chống ẩm, chống cháy và thẩm mỹ vừa phải.

3.5 Hệ thống điện + nước + điều hoà + chi phí chung

– Vật tư, thiết bị điện: dây điện Trần Phú, hệ thống công tắc, ổ cắm, attomat Sino/Vanlock; đèn LED âm trần thạch cao, đèn LED hắt dây Rạng Đông, dây tín hiệu truyền hình cable,…
– Nhân công lắp đặt điện, nước: Ống nước thoát Tiền Phong, ống cấp nước PPR Tiền Phong
– Thiết bị vệ sinh
– Máy bơm nước cấp cho bồn nước tầng mái
– Bồn nước 3000 L Tân Á
– Phần điện nhẹ, chống sét. Lắp đặt hệ thống chống sét
– Cung cấp, lắp đặt hệ thống dây tín hiệu cho hệ thống mạng Internet, hệ thống camera.
– Phần điều hoà không khí. Đục tường, lắp đặt đường ống bảo ôn cho điều hoà
– Đục tường lắp đặt đường ống thoát nước ngưng D21 âm tường
– Lắp đặt điều hoà 1 chiều Funiki 9000 BTU HSC 09TMU
– Giá treo điều hoà, vít nở.
– Lắp dựng, tháo dỡ dàn giáo thi công ngoài, che chắn chống bụi
– Vệ sinh công nghiệp, bàn giao công trình
– Chi phí quản lý của nhà thầu
– Vật tư phụ
– Chi phí điện, nước cho công nhân

Giải pháp:
– Hệ thống điện – nước – điều hoà là phần không thể bỏ qua. Trong mục tiêu “sửa nhà giá rẻ”, chúng tôi đề xuất:

Dây điện, công tắc, ổ cắm: chọn thương hiệu uy tín (như Trần Phú) nhưng loại giữa, không chọn loại “luxury” nếu không cần thiết.
Ống nước: thương hiệu uy tín (Tiền Phong) là hợp lý – đừng tiết kiệm ở phần này vì nếu gặp sự cố sẽ rất tốn chi phí sau này.
Bồn nước, máy bơm: chọn loại phù hợp với nhu cầu thực tế — ví dụ bồn 3000L là phù hợp nhưng nếu khu tầng mái thấp hoặc sử dụng không quá lớn có thể chọn 2000-2500L để tiết kiệm chi phí.
Hệ thống chống sét: bắt buộc nếu mái nhà có thiết bị điện tử và điều hoà; hãy đưa vào ngân sách ngay từ đầu.
Hệ thống camera, mạng: nếu nhu cầu không lớn có thể lắp gói cơ bản trước, sau này nếu cần nâng cấp thì vẫn được.
Điều hoà: Funiki 9000BTU HSC09TMU là lựa chọn phù hợp cho phòng nhỏ — nếu phòng lớn hơn có thể nâng công suất; nếu ngân sách hạn chế, có thể lắp 2-3 phòng trước rồi sau nâng cấp dần.
– Chi phí quản lý nhà thầu, vật tư phụ, điện nước công nhân thường bị “ăn thêm” nếu nhà thầu không minh bạch — trong “sửa nhà giá rẻ” cần ký hợp đồng rõ ràng các chi phí này.
– Vệ sinh công nghiệp, bàn giao: cần bố trí vào hợp đồng, tránh để cuối cùng mới làm sẽ ảnh hưởng hình ảnh công trình và gây phát sinh.

Sửa nhà giá rẻ – Hình ảnh công trình trước và sau khi hoàn thành

4. Cơ cấu chi phí và cách tiết kiệm khi “sửa nhà giá rẻ”

4.1 Cơ cấu chi phí

Dựa trên các tham khảo thị trường sửa nhà trọn gói, dịch vụ “sửa nhà giá rẻ” thường có cơ cấu chi phí như sau:

Tháo dỡ + di chuyển phế thải: chiếm 10-15% tổng chi phí.
Gia cố kết cấu (đổ bêtông, sàn, dầm, cột): chiếm khoảng 20-30%.
Hoàn thiện (xây tường, trát, lát gạch, sơn, cửa): chiếm khoảng 30-40%.
Hệ thống điện, nước, điều hoà, thiết bị phụ: chiếm khoảng 15-25%.
Chi phí quản lý nhà thầu, vật tư phụ, vệ sinh, hoàn công: khoảng 5-10%.

Điều này giúp chị Hà ước tính sơ bộ ngân sách – từ đó lựa chọn vật liệu và phạm vi thi công phù hợp.

4.2 Cách tiết kiệm chi phí thông minh

Giảm diện tích phá dỡ / giữ lại phần kết cấu còn tốt: nếu phần móng, khung và sàn một số tầng còn tốt – chỉ gia cố nhẹ, không phá toàn bộ sẽ tiết kiệm lớn.
Chọn vật liệu phù hợp, không “đắt nhất” nhưng đảm bảo tiêu chuẩn: ví dụ gạch lát phòng phụ có thể chọn loại tương đương nhưng thương hiệu vừa phải.
Thi công đồng bộ – tránh làm rời rạc: nhiều lần phá dỡ hoặc lát riêng lẻ sẽ tăng chi phí nhân công và thời gian.
Đấu thầu, so sánh nhà thầu: lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm cải tạo nhà liền kề, trong nội đô Hà Nội để giảm rủi ro và phát sinh.
Giám sát chặt vật liệu & tiến độ: kiểm tra đầu vào vật liệu, nghiệm thu từng bước (như chống thấm, bêtông) để tránh phải sửa lại.
Ưu tiên phần liên quan đến an toàn – kết cấu – chống thấm – sau đó mới phần trang trí cao cấp: nhà bền – chống thấm tốt sẽ tiết kiệm chi phí sửa chữa dài hạn.
Lựa chọn thời điểm thi công hợp lý: tránh mùa mưa, mùa cao điểm giá nhân công tăng.
Tái sử dụng nếu được: ví dụ lan can sắt, cửa sắt nếu còn tốt thì sơn lại thay vì thay hoàn toàn; tận dụng vật liệu còn sử dụng được.
Thương thảo hợp đồng rõ ràng: ghi rõ chi phí phát sinh, đơn giá vật tư & nhân công, bảo hành công trình (nhiều đơn vị sửa nhà trọn gói cam kết bảo hành dài hạn).

4.3 Tỷ lệ tiết kiệm trong “giá rẻ” nhưng chất lượng

Theo nhiều đơn vị chuyên cải tạo nhà ở, nếu áp dụng tốt các biện pháp trên, có thể tiết kiệm được 5-10% hoặc hơn trên tổng chi phí so với phương án thông thường.
Tuy nhiên, tiết kiệm không đồng nghĩa với “cắt giảm mọi thứ” – nếu bỏ phần chống thấm, bỏ phần kiểm tra kết cấu sẽ dẫn đến rủi ro lớn và sửa chữa lại sau này rất tốn.

5. Quy trình thi công đề xuất cho dự án của chị Hà

Dưới đây là quy trình thi công chi tiết mà chúng tôi đề xuất cho công trình. Việc tuân thủ quy trình giúp đảm bảo tính an toàn, tiến độ và chất lượng – đồng thời phù hợp với mục tiêu “sửa nhà giá rẻ”.

Khảo sát hiện trạng: kỹ sư kết cấu + kiến trúc tới khảo sát toàn bộ nhà – kiểm tra móng, cột, dầm, sàn, tường, kết cấu liền kề, kiểm tra hệ thống điện, nước, chống thấm hiện trạng. Lập bản vẽ hiện trạng.
Lập phương án cải tạo & giải pháp tiết kiệm: dựa trên khảo sát, đề xuất phương án tháo dỡ – gia cố – hoàn thiện. Lập bảng dự toán sơ bộ, ưu tiên phần kết cấu & chống thấm.
Thẩm tra, xin phép (nếu cần): trong khu đô thị, việc cải tạo nhà liền kề đôi khi cần xin phép thay đổi kết cấu, thay đổi mái, tăng tầng, thay đổi cửa… cần kiểm tra quy định.
Ký hợp đồng trọn gói với nhà thầu: ghi rõ hạng mục, chất lượng vật liệu, tiến độ, đơn giá, bảo hành, chi phí phát sinh, hình thức thanh toán.
Dọn vệ sinh, tháo dỡ – thu gom phế thải: thực hiện theo kế hoạch, phân loại phế thải, vận chuyển đúng quy định. Che chắn, giàn giáo, chống bụi – do nhà liền kề nên rất cần đảm bảo an toàn cho công trình bên cạnh.
Gia cố kết cấu: thực hiện các hạng mục cột, dầm, sàn, khoan cấy cốt thép, đổ bêtông mác 250#, 300# theo thiết kế, thi công đúng kỹ thuật. Nghiệm thu từng bước (ván khuôn, cốt thép, bêtông).
Hoàn thiện thô các tầng: xây tường 110/220, trát tường trong nhà và ngoài nhà, cán nền.
Thi công hệ thống điện, nước, điều hoà, chống sét: lắp đặt đồng bộ trước khi hoàn thiện lát nền – để tránh khoan đục lại.
Hoàn thiện lát nền, ốp tường, cửa, lan can, mái kính/mái nhựa: lát gạch tầng 1, tầng 2,3,4; ốp gạch WC; cửa nhôm kính; lan can; mái lấy sáng; sơn tường trong & ngoài.
Kiểm tra, nghiệm thu chống thấm & hoàn thiện mái và ban công: kiểm tra khi trời mưa thử để đảm bảo không rò rỉ.
Vệ sinh công nghiệp, bàn giao công trình: lau chùi sạch sẽ, kiểm tra lần cuối từng hạng mục, hướng dẫn chủ nhà vận hành (máy bơm nước, điều hoà, camera).
Bảo hành & chăm sóc sau bàn giao: nhà thầu cung cấp chế độ bảo hành rõ ràng (tối thiểu 12 tháng với hoàn thiện; 24-60 tháng với cấu kiện kết cấu) để gia chủ yên tâm.

6. Lịch trình đề xuất và lưu ý tiến độ

Tuần 1-2: Khảo sát hiện trạng, lập phương án và ký hợp đồng.
Tuần 3-4: Dọn vệ sinh, tháo dỡ phế thải, bắt đầu gia cố kết cấu tầng mái/tum.
Tuần 5-8: Thi công gia cố kết cấu chính (cột, dầm, sàn tầng 3, mái) và hoàn thiện thô tầng mái.
Tuần 9-12: Hoàn thiện thô các tầng 4,3,2: xây, trát, cán nền. Thi công hệ thống điện – nước.
Tuần 13-16: Hoàn thiện lát nền, ốp tường, cửa, lan can, mái kính/nhựa, sơn trong ngoài.
Tuần 17: Vệ sinh công nghiệp & bàn giao công trình.
Tuần 18-20: Dự phòng phát sinh, bảo hành nhẹ và kiểm tra lại.

Lưu ý tiến độ “sửa nhà giá rẻ”:

Tránh kéo dài thời gian thi công quá lâu – vì chi phí quản lý, giàn giáo, dọn vệ sinh phát sinh sẽ tăng.
Thi công liên tục, các hạng mục chồng chéo nên có kế hoạch tốt để không làm đi làm lại nhiều lần.
Đảm bảo thời tiết thuận lợi – tránh thi công mái và chống thấm trong mùa mưa lớn, nếu bắt buộc thì phải có che chắn kỹ.
Liên tục giám sát chất lượng tại mỗi bước nghiệm thu – tránh phải sửa lại.
Có kế hoạch dự phòng ngân sách khoảng 5-10% cho phát sinh – nhưng nếu quản lý tốt có thể giữ thấp hơn.

7. Giải pháp cụ thể áp dụng cho nhà 4 tầng liền kề tại Hoàng Mai

Dưới đây là một số giải pháp “tiết kiệm thông minh” đặc thù cho trường hợp của chị Hà:

7.1 Giải pháp cho phần mái & sân trước/sân sau tầng 1

Vì nhà liền kề, mái tôn và mái kính hiện trạng đã hư – đề xuất thay mái nhựa lấy sáng thay vì toàn bộ mái kính cao cấp, giúp giảm chi phí nhưng vẫn đảm bảo ánh sáng.
Lát gạch đỏ chống nóng 30×30 cho sàn mái: chọn loại gạch đỏ đơn giản, không men bóng cao cấp – thoả mục tiêu “giá rẻ”.
Tận dụng lan can sắt hộp hiện tại (nếu còn tốt) sơn lại thay vì thay mới hoàn toàn.
Sân trước/ sân sau tầng 1: lát gạch đỏ 300×300 – chọn loại trên thị trường với giá hợp lý, hóa nhẹ lớp nền nếu hiện trạng còn tốt.

7.2 Giải pháp cho nội thất các tầng (2, 3, 4)

Nên lát gạch Granite 600×600 ở phòng chính – chọn loại men bóng nhưng thương hiệu phổ thông thay vì cao cấp. Các phòng phụ hoặc kho có thể lát gạch men thường (600×600) để tiết kiệm.

Sửa nhà giá rẻ – Lát nền nhà cải tạo
Ốp gạch Ceramic 300×600 ở tường WC – chọn loại phổ thông thay vì loại nhập khẩu cao cấp.
Sơn tường trong nhà bằng sơn mịn Evis – nếu ngân sách rất hạn chế, có thể chọn loại sơn mịn khác thương hiệu trung bình nhưng vẫn đảm bảo an toàn.
Cửa nhôm kính hệ Việt-Pháp: nếu toàn bộ nhà thay mới rất tốn – có thể giữ cửa tầng 2 hoặc 3 nếu còn tốt, chỉ thay tại tầng 1 và tầng 4 hoặc cửa mặt tiền để tiết kiệm.
Lan can ban công: nếu hiện trạng sắt hộp còn tốt, sơn lại; chỉ thay mới phần hỏng hoặc rỉ nhiều.

7.3 Giải pháp cho hệ thống điện-nước-điều hoà

Lắp đặt dây điện Trần Phú và ống nước Tiền Phong là lựa chọn thông minh vì thương hiệu ổn định – không cần tiết kiệm quá mức ở phần này vì chi phí sửa sau rất lớn.
Bồn nước 3000L Tân Á: nếu tầng mái không dùng quá nhiều nước, có thể cân nhắc 2000L để tiết kiệm, hoặc dùng 3000L nhưng chọn loại phổ thông.
Điều hoà 9000 BTU cho phòng nhỏ: nếu phòng lớn hơn, có thể dùng 12000 BTU – nhưng chỉ lắp cho phòng thường xuyên sử dụng, các phòng khác có thể dùng quạt hoặc để sau.
Hệ thống camera/mạng: nếu không cần dùng ngay toàn bộ, có thể lắp gói cơ bản trước rồi mở rộng sau – tránh chi phí đầu tư lớn một lần.

8. Rủi ro và cách xử lý khi thi công cải tạo nhà liền kề trong đô thị

Rủi ro về kết cấu liền kề: vì nhà liền kề nên việc phá dỡ, gia cố có thể ảnh hưởng tới nhà bên cạnh – cần biện pháp chống lún, chống biến dạng, làm việc với hàng xóm và có biện pháp bảo hộ an toàn.
Rủi ro phát sinh chi phí: nếu kết cấu bị hư nặng không dự báo được, chi phí gia cố sẽ tăng – vì vậy khảo sát kỹ là rất quan trọng.
Rủi ro thời tiết: thi công ngoài trời như mái, sân phải tránh mùa mưa lớn; nếu thi công trong mùa này cần biện pháp che chắn, nào chậm tiến độ, tăng chi phí giàn giáo và nhân công.
Rủi ro vật liệu không đạt chuẩn: chọn vật liệu giá rẻ nhưng không rõ nguồn gốc sẽ gây hỏng sau này. Cần ký hợp đồng rõ vật liệu, thương hiệu, mẫu vật liệu để tránh “giá rẻ” nhưng chất lượng kém.
Rủi ro phát sinh từ hàng xóm/ pháp lý: vì nhà liền kề, cần hỏi rõ quy định cải tạo trong khu đô thị về thay đổi mặt tiền, tăng tầng, thay mái… nếu vi phạm có thể bị đình chỉ, phát sinh chi phí lớn.
Rủi ro tiến độ kéo dài: ảnh hưởng chi phí quản lý, nhân công, bụi bẩn, ảnh hưởng gia đình sinh sống – ảnh hưởng lớn tới trải nghiệm “sửa nhà giá rẻ”.

9. Cách chọn nhà thầu và hợp đồng để đảm bảo “giá rẻ” nhưng uy tín

Chọn nhà thầu có kinh nghiệm cải tạo nhà phố/nhà liền kề, đặc biệt ở Hà Nội – vì thi công trong đô thị có nhiều khó khăn hơn.
Yêu cầu xem dự án thực tế đã làm – đặc biệt các ngôi nhà đã cho thuê lâu rồi cải tạo thành ở, để đảm bảo năng lực.
Ký hợp đồng rõ ràng: hạng mục, vật liệu (thương hiệu, kích thước, mác), tiến độ, đơn giá nhân công & vật tư, phương thức thanh toán (theo tiến độ, không thanh toán toàn bộ trước).
Yêu cầu bảo hành: kể cả kết cấu (cột, dầm) và hoàn thiện (chống thấm, sàn, cửa) – nhiều đơn vị sửa nhà trọn gói cam kết bảo hành lâu dài.
Tham khảo bảng giá thị trường: ví dụ một số đơn vị tại Hà Nội đơn giá tháo dỡ, xây tường, trát… để có cơ sở so sánh.
Thương lượng rõ loại vật liệu sử dụng – nếu muốn “giá rẻ” nhưng vật liệu phải tương đương. Ví dụ: gạch lát loại A nhưng không phải loại nhập khẩu.
Kiểm tra hợp đồng có phần chi phí phát sinh và cách xử lý phát sinh – tránh trường hợp phát sinh lớn nhưng không rõ trách nhiệm.

10. Kết luận

Chị Hà đã hiện thực hoá việc cải tạo ngôi nhà 4 tầng liền kề tại Hoàng Mai thành một nơi ở mới – đẹp, hiện đại, chắc chắn và tiết kiệm. Với giải pháp “sửa nhà giá rẻ” nhưng vẫn đảm bảo chất lượng như trên — tức là: khảo sát kỹ, ưu tiên kết cấu & chống thấm, vật liệu phù hợp, thi công đồng bộ, kiểm soát chi phí – chị sẽ có được công trình ưng ý và ngân sách hợp lý.

Dưới đây là một vài công trình cải tạo nhà giá rẻ do Hoàng Hùng Homes đã thực hiện.