Sửa nhà trọn gói – Giải pháp cải tạo toàn diện cho căn nhà 3 tầng 1 tum đã xuống cấp năm 2024

Tóm tắt nội dung chính

1. Mở đầu

Trong bối cảnh nhiều ngôi nhà xây dựng hơn 10 – 20 năm ở Hà Nội đang dần xuống cấp, nhu cầu sửa nhà trọn gói trở nên cấp thiết. Việc chỉ sửa lặt vặt thường không giải quyết được tận gốc các vấn đề về kết cấu, chống thấm, mối mọt, thẩm mỹ – công năng. Với căn nhà của anh Lâm – 3 tầng + 1 tum, đã xây dựng cách đây khoảng 20 năm, hiện trạng xuống cấp gồm mái ngói bong tróc, trần thấm, tường bong tróc, cửa & sàn gỗ bị mối mọt, cây xanh sân vườn mất thẩm mỹ, cổng, tường rào nứt vệt – anh Lâm đã quyết định gọi tới chúng tôi để thực hiện dịch vụ sửa nhà trọn gói cuối năm 2024. Bài viết này sẽ tư vấn chi tiết, đưa ra giải pháp cải tạo từng hạng mục, đồng thời truyền tải kinh nghiệm và quy trình chuyên nghiệp của chúng tôi – đơn vị triển khai thiết kế và thi công cải tạo trọn gói tại Hà Nội hơn 10 năm.

Sửa nhà trọn gói - hiện trạng — Sửa nhà trọn gói – hiện trạng

2. Thực trạng hiện trạng công trình & nhu cầu cải tạo

2.1 Hiện trạng chung

Căn nhà 3 tầng + tum của anh Lâm tại Hà Nội sau hơn 20 năm sử dụng đã xuất hiện nhiều dấu hiệu xuống cấp rõ ràng:

Mái ngói bị bong tróc nhiều vị trí, mất kín khít, dẫn tới thấm dột.

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng mái ngói
Trần nhà xuất hiện các vết thấm, ố vàng, nấm mốc sinh sôi gây mất thẩm mỹ và ảnh hưởng đến không khí trong nhà.

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng trần nhà

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng sân thượng
Tường trong và tường ngoài nhà bị bong tróc, rêu mốc, sơn cũ bạc màu, một số vị trí nứt vệt – ảnh hưởng lớn tới kết cấu và vẻ ngoài.

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng tường, cầu thang
Cửa gỗ, sàn gỗ bị mối mọt xông làm rỗng, giảm tuổi thọ và độ bền, cần thay thế hoặc xử lý lại.
Thiết bị vệ sinh hỏng hóc, rò rỉ, đứng trước nguy cơ sử dụng không ổn định.
Cây xanh trong sân vườn trồng lâu ngày, mọc tự nhiên không quy hoạch, nhiều cây cằn cỗi, ảnh hưởng mỹ quan.

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng cây xanh
Cổng và tường rào đã xuống cấp, xuất hiện những vệt nứt lớn, tiềm ẩn nguy hiểm.

Sửa nhà trọn gói – hiện trạng cổng, tường rào
Nội thất như tủ bếp, tủ áo, giường… đa số đã bị mối xông, hư hại, cần được nâng cấp hoặc thay mới.

2.2 Nhu cầu cải tạo

Từ những thực trạng trên, anh Lâm đề xuất yêu cầu như sau:

Sửa nhà trọn gói - thiết kế phối cảnh — Sửa nhà trọn gói – thiết kế phối cảnh

Sửa nhà trọn gói - Phối cảnh ngoại thất — Sửa nhà trọn gói – Phối cảnh ngoại thất

Xem thêm sửa nhà trọn gói

Cần xử lý nghiêm ngặt các hạng mục kết cấu, chống thấm, chống mối mọt để đảm bảo an toàn lâu dài.
Cải tạo toàn bộ vật liệu hoàn thiện: lát nền, ốp tường, sơn, cửa, sàn gỗ… để nâng cao thẩm mỹ và công năng sử dụng.
Tái tổ chức không gian sử dụng và sân vườn – cổng rào để tạo vẻ ngoài hiện đại, gọn gàng hơn, đồng thời tăng tính tiện nghi cho gia đình.
Thay mới hoặc cải tạo nội thất hư hại, đảm bảo cân bằng giữa chi phí và hiệu quả sử dụng.

Sửa nhà trọn gói – Giải pháp nội thất

Xem thêm sửa nhà trọn gói
Tối ưu tiến độ, chi phí, chọn đơn vị sửa nhà trọn gói uy tín tại Hà Nội để tiết kiệm thời gian, tránh phát sinh ngoài kiểm soát.

Trên cơ sở đó, chúng tôi – đơn vị chuyên thiết kế và thi công sửa nhà trọn gói tại Hà Nội với hơn 10 năm kinh nghiệm – đã khảo sát hiện trạng, đánh giá kết cấu và lên phương án cải tạo chi tiết cho toàn bộ công trình.

3. Khái niệm & lợi ích khi chọn dịch vụ sửa nhà trọn gói

3.1 Khái niệm

Dịch vụ sửa nhà trọn gói là hình thức gia chủ giao toàn bộ công việc cho đơn vị thi công: từ khảo sát hiện trạng, thiết kế cải tạo, báo giá, tháo dỡ – phá dỡ – xử lý kết cấu – thi công xây trát – lát ốp – hoàn thiện nội thất – bàn giao – bảo hành. Theo các nguồn chuyên ngành, đây là dịch vụ giúp tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo chất lượng thi công.
Sửa nhà trọn gói là giải pháp tối ưu giúp gia chủ tiết kiệm thời gian, chi phí, đảm bảo chất lượng công trình.

3.2 Lợi ích khi chọn sửa nhà trọn gói

Tiết kiệm thời gian & công sức: Gia chủ không cần phải tìm từng thợ riêng cho mỗi hạng mục, quản lý vật tư, giám sát tiến độ – đơn vị trọn gói sẽ lo toàn bộ.
Tiết kiệm chi phí – kiểm soát phát sinh: Báo giá tổng thể, minh bạch; đơn vị có kinh nghiệm sẽ tính đến mọi hạng mục để tránh phát sinh không kiểm soát.
Đảm bảo chất lượng & tiến độ: Đơn vị uy tín sẽ có quy trình thi công chuyên nghiệp, kiểm soát từng bước, có bảo hành, giúp công trình bền, đẹp.
Tối ưu thẩm mỹ & công năng: Thiết kế mới, vật liệu mới, bố cục sử dụng được cải thiện theo nhu cầu hiện đại.
Hỗ trợ thủ tục – an toàn pháp lý: Nhiều đơn vị trọn gói hỗ trợ xin phép, xử lý kết cấu, đảm bảo thi công an toàn – đặc biệt với nhà phố – cải tạo lớn.

Vì vậy, với trường hợp của anh Lâm – khi công trình xuống cấp và nhu cầu cải tạo toàn diện – quyết định chọn dịch vụ sửa nhà trọn gói là hoàn toàn phù hợp và tối ưu.

4. Quy trình sửa nhà trọn gói tại đơn vị chúng tôi

Trước khi đi vào chi tiết giải pháp cải tạo cho từng tầng và hạng mục, xin giới thiệu sơ lược về quy trình mà chúng tôi áp dụng. Với hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, chúng tôi tuân thủ quy trình gồm các bước chính:

Khảo sát hiện trạng – đánh giá kết cấu
- Kỹ sư kết cấu và kiến trúc sư xuống hiện trường đo đạc, kiểm tra móng, dầm sàn, tường chịu lực, mức độ mối mọt, thấm dột, hư hại mái, trần…
- Ghi nhận hiện trạng: các vị trí nứt, bong tróc, mối mọt, mục sụp, hệ thống điện nước, cây xanh sân vườn, cổng rào, lan can…
- Lập báo cáo hiện trạng và đề xuất sơ bộ phương án cải tạo.
Tư vấn và lập phương án thiết kế cải tạo
- Kiến trúc sư lên phương án thiết kế mới: bố trí lại không gian sử dụng nếu cần, chọn vật liệu phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
- Xác định vật liệu cần thay mới (sàn gỗ mới, sàn gạch Granite, lan can sắt + gỗ lim, cửa nhôm/cửa composite…) và hạng mục tháo dỡ – xây mới – hoàn thiện.
- Lập bản vẽ thiết kế phối cảnh, bố trí từng tầng, sân vườn, cổng rào, mặt ngoài.
- Tham vấn gia chủ về phong cách, chi tiết vật liệu và ngân sách, sau đó hoàn thiện thiết kế.
Báo giá chi tiết – ký hợp đồng
- Dựa trên bản thiết kế và khảo sát hiện trạng, lập bảng dự toán chi tiết theo từng hạng mục: tháo dỡ, phá dỡ, xử lý kết cấu, bê tông, ốp lát, sơn, nội thất, cây xanh, cổng rào,…
- Cam kết không phát sinh ngoài hợp đồng trừ khi có yêu cầu bổ sung từ gia chủ.
- Ký hợp đồng sửa nhà trọn gói bao gồm vật tư, nhân công, tiến độ, bảo hành.
Thi công cải tạo – giám sát kỹ thuật
- Triển khai thi công theo từng giai đoạn: bảo vệ công trình hiện trạng, tháo dỡ, xử lý kết cấu và chống thấm, xây trát, lát ốp, hoàn thiện.
- Giám sát chặt chẽ: mỗi bước nghiệm thu trước khi sang bước tiếp theo.
- Vận chuyển phế thải đúng quy định, đảm bảo vệ sinh công trình và khu vực xung quanh.
Nghiệm thu – bàn giao
- Sau khi hoàn thiện, chúng tôi cùng gia chủ nghiệm thu từng hạng mục: lát nền, san nền, lan can, cửa, sơn, nội thất, cây xanh, cổng rào,…
- Vệ sinh sạch sẽ, chuyển giao công trình và hướng dẫn sử dụng, bảo dưỡng.
- Giao hồ sơ bảo hành và cam kết dịch vụ hậu mãi.
Bảo hành – hậu mãi
- Cam kết bảo hành các hạng mục như kết cấu, chống thấm, lát nền, cửa, lan can trong thời gian theo hợp đồng.
- Hỗ trợ bảo trì định kỳ nếu gia chủ cần (đặc biệt với công trình cải tạo lớn như nhà 3 tầng + tum).

Quy trình này giúp đảm bảo công trình cải tạo được thực hiện bài bản, tiết kiệm rủi ro và bảo đảm chất lượng trọn gói – điều rất quan trọng khi cải tạo nhà đã xuống cấp như trường hợp của anh Lâm.

5. Giải pháp cải tạo chi tiết cho công trình của anh Lâm

Dưới đây là giải pháp cụ thể và chi tiết cho từng tầng, từng hạng mục công việc theo yêu cầu mà anh Lâm và chúng tôi thống nhất – để đảm bảo toàn diện: từ tháo dỡ, xử lý nền móng, chống thấm, lát ốp, sơn, đến cổng, sân vườn, cây xanh và thiết bị. Phần này rất dài và chi tiết – để đảm bảo rõ ràng cho cả gia chủ và đội thi công.

5.1 Mục tiêu chung

Xử lý triệt để các hạng mục hư hỏng: tường nứt, mối mọt, mái ngói bong tróc, lan can yếu, cổng rào nứt…
Nâng cấp tổng thể vật liệu hoàn thiện: lát nền gạch Granite, sàn gỗ công nghiệp/ gỗ lim, gạch gốm Bát Tràng sân vườn, đá ốp Granite sảnh.
Chống thấm triệt để các vị trí mái, ô văng cửa sổ, ban công.
Thay mới lan can sắt + gỗ lim, cửa nhôm/ cửa composite, thay mới nội thất hư hỏng.
Cải tạo sân vườn – cổng rào để tăng tính thẩm mỹ, tính an toàn – phong cách hiện đại, bền vững.
Tiến độ rõ ràng, báo giá minh bạch, vật liệu tốt, giữ nguyên ngân sách hợp lý.

5.2 Hạng mục cải tạo Tầng 1

5.2.1 Tháo dỡ – phá dỡ

Tháo dỡ toàn bộ cửa (cửa cũ gỗ bị mối mọt) để thay mới sau này.
Phá dỡ bậc tam cấp hiện trạng – vì đã xuống cấp, không còn an toàn.
Tháo dỡ tủ bếp cũ: do bị mối xông, hư hỏng, cần thay mới.
Phá dỡ lan can tầng 1 hiện trạng (có thể cũ, không còn an toàn).
Bóc bỏ lớp gạch hoàn thiện sảnh hiện trạng.
Phá dỡ toàn bộ sân hiện trạng – do sân vườn, sân sảnh đã xuống cấp, mất thẩm mỹ và sử dụng.
Phá dỡ tường xây 220mm hiện trạng – để mở rộng, thay thế tường mới nếu cần.
Đổ lanh tô cửa sổ mới (để bố trí cửa mới, chỉnh lại kích thước).
Trát cầm cạnh cửa – để đảm bảo cạnh cửa thẳng, đẹp, khi lắp cửa mới.
Tháo dỡ cổng sắt hiện trạng, bảo quản nếu tái sử dụng hoặc loại bỏ nếu hư hỏng.
Phá dỡ cổng hiện trạng (nếu thay mới) để thay bằng cổng mới.

5.2.2 Nâng nền & hoàn thiện sân vườn & sảnh

Tôn nền sân cao H = 175mm – nhằm đảm bảo sân và khu vực sảnh không thấp hơn, chống ngập nước.
Xây trát bờ bo sân vườn, tường 110mm – để định hình lại khuôn viên sân vườn.
Đổ bê tông sân đá 1×2, mác 150, dày 10cm – làm lớp nền chắc chắn cho sân.
Sân lát gạch gốm Bát Tràng màu nâu sẫm kích thước 300×300mm – lựa chọn phù hợp với không gian sân vườn truyền thống kết hợp hiện đại.
Sảnh hoàn thiện: ốp đá Granite màu đen (Đá Kim sa Ấn Độ hoặc tương đương) – tạo điểm nhấn sang trọng cho mặt tiền và khu vực sảnh.

5.2.3 Hoàn thiện phòng khách & bếp

Phòng khách tôn nền cao 175mm như sân vườn – đảm bảo đồng bộ mặt sàn và chiều cao. Đắp cát bằng đầm cóc để đảm bảo nền chắc.
Cán nền phòng khách dày 5cm – đảm bảo lớp hoàn thiện vững chắc.
Lát gạch Granite 600×600mm màu ghi sáng (Gạch Granite Thạch Bàn hoặc tương đương) cho phòng khách – nâng cao thẩm mỹ và độ bền.

Sửa nhà trọn gói – Lát gạch Granite Thạch bàn kích thước 600×600
Phòng bếp: Bóc lớp gạch cũ, cán nền dày 5cm, lát gạch 600×600mm chống trơn màu ghi sẫm (Gạch Granite Thạch Bàn hoặc tương đương) – lựa chọn phù hợp khu vực bếp nơi có nước, dễ lau chùi.
Xây mới bậc lên phòng khách từ khu vực khác (nếu có chênh cao) – bảo đảm an toàn và đồng bộ.
Sơn sửa lại gỗ mặt bậc cầu thang – nếu giữ lại, kết hợp với nâng cấp lan can.
Lắp đặt nẹp gỗ lim Nam Phi 100×15mm quanh các cạnh hoàn thiện để tăng giá trị thẩm mỹ.
Cổ bậc ốp đá trắng nhân tạo dày 20mm – tạo điểm nhấn sạch sẽ, hiện đại cho cầu thang.
Lắp lan can thang bộ mới: trụ sắt đặc 14mm, tay vịn gỗ lim Nam Phi D50-60mm – đảm bảo chắc chắn, đẹp và phù hợp theo chiều dài tay vịn.
Sơn tường trong nhà: 01 lớp lót, 02 lớp màu bằng sơn bóng Dulux nội thất cao cấp lau chùi vượt trội bóng 99AB hoặc tương đương – đảm bảo bề mặt tường mịn, bền, dễ vệ sinh.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải đổ đi – đảm bảo vệ sinh công trường và khu vực thi công.
Phá lớp vữa trát tường ngăn với phòng khách-bếp ốp bên ngoài, trát lại tường ngăn này – đảm bảo độ thẳng đẹp, vật liệu mới.
Tháo dỡ mái ngói sảnh, ô văng cửa sổ – để lắp lại hoặc làm mái mới/hoàn thiện mới.
Quét chống thấm mái sảnh, ô văng cửa sổ – xử lý chống thấm chuyên sâu, chuyển sang gốc PU nếu cần.
Hút bể phốt – nếu nhà đang sử dụng lâu và bể phốt chưa được xử lý đúng cách: đảm bảo vệ sinh toàn bộ.
Chặt cây – khu vực sân, nếu cây mọc tự nhiên, cằn cỗi, cần chặt và di chuyển để trồng mới.
Đục lỗ thoát mùi bếp – để đảm bảo thông gió tốt cho khu vực bếp.
Ván khuôn bê tông sân, phá dỡ lớp trát tường (nếu cần) – chuẩn bị nền và tường mới.
Trát tường trong nhà, sửa chữa WC: phá dỡ lớp gạch ốp lát cũ, trát tường trong, ốp lát gạch 300×600 Thạch Bàn (hoặc tương đương) – nâng cấp phòng vệ sinh.
Xây hộp kỹ thuật sau nhà, trát sê-nô, đắp chỉ, chống thấm, xây trát lại tường 220 để mở cửa – để bố trí cửa mới hoặc kỹ thuật phụ trợ.
Xây tường 220, trát tường 220, trát ô văng cửa sau nhà, đắp gờ chỉ, xây hộp kỹ thuật, trát hộp kỹ thuật.
Đóng tôn lá chống thấm góc tường, bắc giáo hoàn thiện, cầu thang: tháo dỡ bậc gỗ, trát mặt bậc, tháo mặt bậc gỗ cầu thang, đục bỏ lớp đá ốp cổ bậc, trát cầu thang.
Đắp phào chỉ quanh mái sảnh, ô văng cửa – tạo điểm nhấn thẩm mỹ.

Sửa nhà trọn gói – Đắp phào chỉ quanh ô văng cửa tầng 1
Bù chênh giá gạch 800×800 so với gạch 600×600, ốp chân tường gạch 100×800 – nếu vật liệu thay đổi theo thiết kế.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải – dọn sạch khu vực tầng 1 sau khi hoàn thiện.

5.3 Hạng mục cải tạo Tầng 2

Phá dỡ lan can thang bộ tầng 2, phá dỡ lớp hoàn thiện thang bộ tầng 2 – để thay mới lan can và cầu thang đồng bộ.
Tháo dỡ sàn gỗ phòng ngủ (nếu sàn gỗ cũ đã hư mối mọt) – chuẩn bị lát sàn mới.
Phá dỡ lớp gạch lát ban công – để làm mới ban công.
Chống thấm ban công bằng Sika Top Seal 107 quét 02 lớp – xử lý triệt để chống thấm ban công.
Chống thấm cổ ống (ống thoát, ống kỹ thuật) – để tránh thấm dột từ ban công hoặc các vị trí kỹ thuật.
Cán nền ban công tạo dốc – để đảm bảo nước thoát nhanh, không đọng.
Lát ban công bằng gạch chống trơn (Gạch Granite Thạch Bàn hoặc tương đương) – lựa chọn vật liệu chịu thời tiết, chống trơn tốt.
Tẩy rỉ, sơn lại lan can sắt tường bao mái – nếu giữ lại phần sắt cũ, cải tạo lại.
Tháo dỡ cửa (cửa cũ bị mối mọt, cần thay mới).
Phá dỡ gạch lát sàn hành lang – chuẩn bị lát mới hoặc thay vật liệu.
Phòng ngủ hoàn thiện: lát sàn gỗ công nghiệp sáng màu, chân tường nẹp gỗ vuông (sàn gỗ hãng Grandee Malaysia hoặc tương đương) – tạo không gian ấm cúng, hiện đại.
Gia công lắp đặt hoàn thiện ốp gỗ mặt bậc thang bằng gỗ lim Nam Phi dày 30mm (bậc chéo nhân hệ số 1,3) – nếu bậc thang tầng 2 cần hoàn thiện tiếp nối.
Lắp nẹp gỗ lim Nam Phi 100×15mm – đồng bộ với tầng 1 để tổng thể thống nhất.
Cổ bậc ốp đá trắng nhân tạo dày 20mm – như tầng 1.
Lắp lan can thang bộ mới: trụ sắt đặc 14mm, tay vịn gỗ lim Nam Phi D50-60mm – đo theo chiều dài tay vịn.
Sơn tường trong nhà: 01 lớp lót, 02 lớp màu bằng sơn Dulux hoặc tương đương – đảm bảo đồng bộ toàn nhà.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải đổ đi – tầng 2 cũng như tầng 1.
Điều chỉnh, bổ sung thiết kế (nếu trong quá trình thi công phát sinh yêu cầu từ gia chủ).
Bù chênh chống thấm chuyển sang gốc PU – nếu vật liệu chống thấm ban công/tầng 2 thay đổi.
Lan can ban công: tháo dỡ lan can ban công cũ, gia công lắp dựng lan can sắt mới – nếu cần thay hoàn toàn.
Cầu thang: phá dỡ bậc cầu thang nếu giữ lại cầu thang từ tầng 2 lên tầng 3, xây mới bậc cầu thang, trát bậc cầu thang – đảm bảo tính thống nhất, an toàn.
Sửa cửa vệ sinh: mở rộng cửa, trát cầm cạnh cửa, lát bậu cửa, hoàn thiện.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải – tiếp vào danh mục tầng 2.

5.4 Hạng mục cải tạo Tầng 3

Tương tự tầng 2, với những chi tiết tương ứng:

Phá dỡ lan can thang bộ tầng 3, lớp hoàn thiện thang bộ tầng 3.
Tháo dỡ cửa cũ – thay mới cửa đi, cửa sổ.
Phá dỡ lớp gạch lát ban công tầng 3.
Chống thấm ban công bằng Sika Top Seal 107 quét 02 lớp.
Chống thấm cổ ống.
Cán nền ban công tạo dốc.
Lát ban công bằng gạch chống trơn (Gạch Granite Thạch Bàn hoặc tương đương).
Tẩy rỉ, sơn lại lan can sắt tường bao mái nếu giữ lại phần sắt.
Gia công lắp đặt hoàn thiện ốp gỗ mặt bậc thang bằng gỗ lim Nam Phi dày 30mm (nhân hệ số 1,3).
Lắp nẹp gỗ lim Nam Phi 100×15mm, cổ bậc ốp đá trắng nhân tạo dày 20mm.
Lắp lan can thang bộ mới: trụ sắt đặc 14mm, tay vịn gỗ lim Nam Phi D50-60mm.
Sơn tường trong nhà: 01 lớp lót, 02 lớp màu bằng sơn bóng Dulux nội thất cao cấp lau chùi vượt trội bóng 99AB hoặc tương đương.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.
Điều chỉnh, bổ sung thiết kế như tầng 2.
Bù chênh chống thấm chuyển sang gốc PU (chống thấm ban công).
Lan can ban công: tháo dỡ, gia công lắp dựng lan can sắt mới.
Cầu thang: phá dỡ bậc cầu thang, xây bậc mới, trát bậc cầu thang.
Sửa cửa vệ sinh tầng 3: cắt cạnh cửa mở rộng cửa, trát cầm cạnh cửa, lát bậu cửa, xây chèn gạch cầm cạnh cửa, trát cầm cạnh cửa.
Đục gạch ốp chân tường phòng thờ, trát lại chân tường.
Sàn gỗ phòng ngủ lát sàn gỗ công nghiệp sáng màu, chân tường nẹp gỗ vuông (sàn gỗ hãng Grandee Malaysia hoặc tương đương).
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.

5.5 Hạng mục cải tạo Tầng tum

Phá dỡ cửa cũ, phá dỡ lớp gạch lát sân thượng, phá dỡ lớp trát tường bao mái tum, tường tum thang.

Sửa nhà trọn gói – Phá dỡ gạch lát sân thượng
Trát lại tường bao mái tum – xử lý mặt ngoài.

Sửa nhà trọn gói – Trát lại tường
Tẩy rỉ, sơn lại lan can sắt tường bao mái.
Phá dỡ tường 110mm, xây mới tường 110mm – nếu cần phân chia hoặc mở rộng sân tum.
Trát tường.
Xử lý chống thấm Sika Top Seal 107 quét 02 lớp – triệt để chống thấm khu vực sân tum.

Sửa nhà trọn gói – Xử lý chống thấm

Sửa nhà trọn gói – Xử lý chống thấm
Chống thấm cổ ống.
Cán nền vữa xi măng mác 75#.
Hoàn thiện lát gạch chống nóng màu ghi sẫm kích thước 40×40×3cm (Mã GL-1 VRO kích thước 400×400×30 hoặc tương đương).
Sơn tường trong nhà: 01 lớp lót, 02 lớp màu bằng sơn bóng Dulux nội thất cao cấp lau chùi vượt trội bóng 99AB hoặc tương đương.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.
Điều chỉnh, bổ sung thiết kế: bù chênh phần phá dỡ gạch lát tum; bù chênh chống thấm chuyển sang gốc PU.
Xử lý vết nứt trên sàn, dầm bê tông chống thấm bo tum kích thước 100×200mm.
Bù chênh cán nền vữa xi măng cát vàng.
Xây cầu lát gạch VRO.

Sửa nhà trọn gói – Lát gạch chống nóng
Phá dỡ tường 220mm nếu cần mở rộng.
Trát đắp gờ chỉ, cạnh cửa, cạnh dầm.
Đắp chỉ quanh sân thượng.
Đóng lưới cán nền.
Sơn sửa khung sắt mái tôn – nếu sân tum có mái tôn.
Sơn sửa lưới thép B40 – nếu có.
Lắp ống thoát nước tum.
Bậu cửa đá kim sa đen cửa ra tum.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.

5.6 Hạng mục cải tạo Mặt ngoài, Cổng – Tường rào, Cây xanh sân vườn

Phá dỡ toàn bộ lớp ngói hiện trạng trên mái (nếu hiện trạng ngói đã hư).
Hoàn thiện lợp mái ngói lượn sóng màu ghi sẫm: vệ sinh bề mặt bê tông hiện trạng và dán ngói trực tiếp lên bê tông (Ngói màu Fuchi 9 viên/m² hoặc tương đương).
Lắp dựng dàn giáo ngoài để thi công mái ngói.
Sơn tường ngoài nhà: 01 lớp lót, 02 lớp màu bằng sơn Dulux Weathershield bóng BJ9 hoặc tương đương.
Đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.
Xây trụ cổng, hoàn thiện lợp mái ngói lượn sóng màu ghi sẫm, đã bao gồm kèo hộp 4×8, lito hộp 3×3 dày 1.4ly (Ngói màu Fuchi 9 viên/m² hoặc tương đương).

Sửa nhà trọn gói – Xây mới trụ cổng

Xem thêm sửa nhà trọn gói
Cổng thép dỡ ra và lắp dựng lại, sơn lại cổng, căn chỉnh, lắp dựng lại.
Trụ cổng ốp đá xẻ 5×20mm màu đen.
Hoàn thiện giàn hoa khung thép hộp 100×150×2mm, sơn 1 lớp chống gỉ, hoàn thiện 2 lớp sơn Epoxy màu café đen.
Phần điện nước – bổ sung thêm đường điện tầng 1, tầng tum, lắp đặt đèn cầu thang (nhưng không bao gồm đèn cầu thang) dây điện Trần Phú, công tắc ổ cắm Panasonic. (Đơn giá tạm tính, quyết toán theo khối lượng thực tế và đơn giá theo hóa đơn mua hàng.)
Cửa: Lắp cửa nhôm hệ Xingfa sản xuất trong nước (Hà Nội, Austdoor, TA… hoặc tương đương) màu chỉ định thiết kế; phụ kiện KinLong hoặc tương đương; kính dán an toàn 8.38mm. Độ dày nhôm cửa đi 2mm. Khóa cửa KinLong một điểm. Keo silicone XF-A500 hoặc Solarsil nhập khẩu Hàn Quốc chuyên dụng cho cửa nhôm kính. Cửa đi gồm: cửa từ phòng khách sang bếp, cửa vệ sinh DW-01. Lắp cửa nhôm hệ Xingfa khác theo chỉ định: kính hộp 2 lớp cường lực dày 19mm hoặc chuyển sang kính hộp dán 22.38mm (tầng 4). Cửa đi: D02, D01, D03, D05; cửa sổ: S01, S02, S03, S04, S05. Hoàn thiện cửa composite Việt Pháp hoặc tương đương: cửa phòng ngủ D04, kích thước 900×2600, bao gồm: khuôn, cánh dày 42mm, bản lề 4C, khóa tay gạt inox 304. Lắp đặt hoàn thiện. Điều chỉnh, bổ sung thiết kế: bù chênh khi chuyển từ kính hộp 19mm sang kính hộp 22.38mm dùng kính dán an toàn.
Cây xanh – tiểu cảnh trang trí ngoài nhà: Bóc lớp tường từ tường 220 sang tương 110; xây bổ sung tường rào tường 110 bổ trụ; trát tường rào; ốp đá ong tường rào dày 12mm; tháo dỡ, tẩy rỉ, sửa chữa mũi sắt tường rào. Chậu cây đá ong, chậu hoa, di chuyển cây xanh lên tầng tum, trồng mới cây xanh. Di chuyển cây, chậu cây tính theo công nhật. Điều chỉnh, bổ sung thiết kế cây cảnh và tường rào.
Tường rào: Phá dỡ tường rào 110/220, phá dỡ lớp vữa trát tường rào; trát đắp gờ chỉ tai tường rào; trát chân móng tường nhà (ngoài nhà); sơn tường rào; chống sắt hàng rào làm mới; gia công bộ bàn ghế gỗ nhựa khung sắt mạ kẽm; sắt hộp mạ kẽm; tấm gỗ nhựa ngoài trời gồm cả phụ kiện; đóng bao, bốc xếp, vận chuyển trạc thải.
Rèm cửa: Hoàn thiện rèm cửa đi – rèm vải 2 lớp Trung Quốc cao cấp (lớp vải: 100% polyester, chống bám bụi, cản sáng, chống tia UV; lớp von: 100% polyester, giảm ánh nắng và tránh bám bụi; thanh treo rèm: chất liệu inox 304 kết hợp bánh xe nhựa đúc nguyên khối; ke kẹp thanh treo nhôm đúc nguyên khối; núm vén rèm) và rèm cửa sổ – rèm cầu vồng 2 lớp Hàn Quốc.
Tủ bếp: Hoàn thiện tủ bếp gỗ lõi xanh chống ẩm An Cường, kích thước theo tiêu chuẩn, phụ kiện inox chính hãng (Cariny hoặc tương đương); phụ kiện bếp: giá bát, giá dao thớt,… (theo nhu cầu). Đơn giá tạm tính. Bàn đá bếp, kính màu.
Hạng mục khác: Vệ sinh công nghiệp (công dọn thô, chuyển đồ, lau dọn bát đĩa, bàn ghế, tranh – 1 công các tầng trên, 3 công dưới tầng 1); hỗ trợ thuê nhà cho công nhân; công nhật phát sinh: di chuyển đồ đạc trong quá trình thi công, bóc giấy dán tường và các công việc khác không thể xác định khối lượng; vật tư phụ tạm tính 1% chi phí vật tư chính: lưới, bạt che chắn, ván ép, bao tải,… và các vật tư phụ khác.
Thay thế thiết bị vệ sinh gồm: Chậu rửa L285 1 lỗ; Vòi rửa LFV11A; Vòi rửa nóng lạnh NL LFV1112FS; Gương soi KF4560VA; Thanh treo khăn H445V; Chậu xí bệt C108VA; Vòi xịt vệ sinh CFV 102A; Vòi tắm hương sen BFV1113S-4C; Giá treo giấy vệ sinh inox (lô giấy); Giá để đồ (kệ kính); Dây cấp inox304 dài 40-60cm; Bộ xiphong.
Bảo dưỡng điều hòa gồm: Dây điện 2×2,5; Dây điện 2×1,5; Ống đồng D6mm+D16mm×0.71 kèm bảo ôn dày 13mm + băng cuốn; Giá đỡ dàn nóng; Nhân công cắt đục trần đi dây điện nguồn; Nhân công lắp máy treo tường 2400BTU; Tháo dỡ dàn nóng máy 12000BTU; Lắp dàn nóng máy 12000BTU; Vít nở bắt dàn nóng và dàn lạnh, ống nước ngưng; Nhân công trát đường điện, trám vá vị trí lắp điều hòa cũ.

Sửa nhà trọn gói – Hình ảnh công trình sau cải tạo

Xem thêm sửa nhà trọn gói

Sửa nhà trọn gói – Hình ảnh công trình sau cải tạo

Xem thêm sửa nhà trọn gói

Sửa nhà trọn gói – Hình ảnh công trình sau cải tạo

Xem thêm sửa nhà trọn gói

Sửa nhà trọn gói – Hình ảnh công trình sau cải tạo

Xem thêm sửa nhà trọn gói

6. Vật liệu & kỹ thuật sử dụng – tiêu chí lựa chọn

6.1 Tiêu chí lựa chọn vật liệu

Vật liệu phải chống ẩm, chống mối mọt, chống thấm – vì công trình đã xuống cấp và nằm tại Hà Nội, cần vật liệu phù hợp khí hậu miền Bắc.
Vật liệu hoàn thiện phải bền, dễ vệ sinh, dễ bảo trì, đồng thời phù hợp thẩm mỹ hiện đại nhưng hài hòa với ngôi nhà đã 20 năm.
Vật liệu nên đồng bộ với thiết kế tổng thể, đảm bảo tổng thể không gian thống nhất, tránh kiểu “vá chắp” nhiều vật liệu khác nhau gây rối mắt.
Kỹ thuật thi công phải tuân thủ tiêu chuẩn – đặc biệt đối với chống thấm sân, ban công, mái tum – vì nếu làm không đúng sẽ phát sinh thấm dột trở lại sau thi công.

6.2 Một số vật liệu và kỹ thuật chính được đề xuất

Gạch lát nền / sảnh: Granite Thạch Bàn hoặc tương đương, kích thước 600×600mm, màu ghi sáng cho phòng khách; gạch chống trơn cho bếp và ban công.
Gạch sân vườn: Gốm Bát Tràng màu nâu sẫm, kích thước 300×300mm – phù hợp sân vườn.
Đá ốp: Granite Kim sa Ấn Độ hoặc tương đương cho sảnh mặt ngoài – nâng tầm sang trọng.
Sàn gỗ: Gỗ công nghiệp hãng Grandee Malaysia hoặc tương đương cho phòng ngủ tầng 2, tầng 3 – màu sáng để mở rộng không gian.
Gỗ lim Nam Phi: nẹp gỗ 100×15mm, mặt bậc dày 30mm – lan can & cầu thang – vật liệu gỗ cao cấp, tuổi thọ cao.
Cửa nhôm: Nhôm hệ Xingfa sản xuất trong nước (Hà Nội, Austdoor, TA…) hoặc tương đương; phụ kiện KinLong hoặc tương đương; kính dán an toàn 8.38mm hoặc kính hộp 19mm → 22.38mm.
Sơn tường: Sơn nội thất Dulux bóng 99AB hoặc tương đương; sơn ngoài: Dulux Weathershield bóng BJ9 hoặc tương đương – để chống ẩm, chống rêu mốc, dễ vệ sinh.
Chống thấm: Sika Top Seal 107 quét 02 lớp cho ban công, sân tum – vật liệu chống thấm chuyên dụng.
Mái ngói: Ngói màu Fuchi 9 viên/m² hoặc tương đương – lợp trực tiếp trên bê tông hiện trạng sau khi vệ sinh.
Cổng – trụ cổng: Cổng thép sơn tĩnh điện, trụ ốp đá xẻ 5×20mm màu đen – tạo điểm nhấn mặt ngoài.
Thiết bị vệ sinh: Inax, Toto hoặc tương đương (ví dụ như trong danh mục thiết bị vệ sinh nêu trên) – đảm bảo chất lượng sử dụng lâu dài.

6.3 Kỹ thuật thi công cần lưu ý

Nâng nền sân và phòng khách lên H = 175mm – cần đầm chặt cát, đảm bảo nền không lún.
Cán nền dày 5cm trước khi lát – đảm bảo độ phẳng, chắc.
Cán nền ban công tạo dốc – để thoát nước tốt, tránh đọng nước gây thấm.
Quét chống thấm 02 lớp, đặc biệt sân tum và ban công – vật liệu chống thấm phải đảm bảo uy tín.
Tháo dỡ và bảo tồn hoặc loại bỏ vật liệu cũ như cửa gỗ mối mọt, lan can yếu – để đảm bảo an toàn.
Thi công lan can mới: trụ sắt đặc 14mm + tay vịn gỗ lim – đảm bảo chắc chắn, an toàn trẻ em/sinh hoạt gia đình.
Buộc hoàn thiện vật liệu ốp: chân tường, cổ bậc đá trắng nhân tạo dày 20mm – đảm bảo tính thẩm mỹ và độ bền.
Vệ sinh công trình hàng ngày, thu gom phế thải – để đảm bảo khu vực sống gia đình không bị ảnh hưởng quá lớn trong thời gian thi công.
Giám sát chặt chẽ từng bước: bước nào nghiệm thu trước khi làm bước tiếp. Hạn chế phát sinh do xử lý sai trước đó.

7. Tiến độ và quản lý thi công

7.1 Gợi ý tiến độ tổng thể

Vì công trình là nhà 3 tầng + 1 tum, với nhiều hạng mục tháo dỡ lớn và thay mới toàn bộ, nên ước tính thời gian thi công hợp lý khoảng 12-16 tuần (khoảng 3-4 tháng) từ khi bắt đầu tháo dỡ tới khi bàn giao; tùy thuộc vào điều kiện mặt bằng, thời tiết, mặt tiền nhà phố tại Hà Nội sẽ có những điều chỉnh nhỏ.
Tiến độ có thể chia thành các giai đoạn:

Tuần 1-2: Khảo sát – thiết kế – lập phương án – lựa chọn vật liệu – chuẩn bị phê duyệt (nếu cần).
Tuần 3-4: Tháo dỡ – phá dỡ toàn bộ hạng mục tầng 1 và mặt ngoài – vận chuyển phế thải.
Tuần 5-7: Xử lý kết cấu – nâng nền, đổ bê tông sân, tôn nền phòng khách, cán nền, xây tường mới, lan can/tường rào mới.
Tuần 8-10: Lát nền, ốp tường, ban công, ban công tầng 2/3, sân tum. Thi công mái ngói ngoài.
Tuần 11-13: Lắp đặt cửa nhôm/composite mới, lan can, tay vịn, sơn toàn nhà trong/ngoài. Lắp thiết bị vệ sinh, nội thất bếp và phòng ngủ.
Tuần 14-16: Thi công sân vườn, cổng rào, cây cảnh, giàn hoa, vệ sinh hoàn thiện, nghiệm thu – bàn giao – bảo hành.

7.2 Quản lý tiến độ và chất lượng

Sửa nhà trọn gói - Quá trình thi công — Sửa nhà trọn gói – Quá trình thi công

Quy định mỗi hạng mục thi công phải được nghiệm thu bởi kỹ sư giám sát trước khi bước tiếp.
Hàng tuần gửi báo cáo tiến độ cho gia chủ (ân tính cho anh Lâm) kèm hình ảnh thực tế, để anh có thể theo dõi.
Đặt kiểm soát vật liệu: mọi vật liệu sử dụng (gạch, đá, sơn, lan can, cửa) đều phải đúng chủng loại đã ký trong hợp đồng – tránh trường hợp “hạ cấp vật liệu”.
Vệ sinh công trình hàng ngày: phế thải phải thu gom, vận chuyển đúng nơi quy định; khu vực sinh hoạt của gia đình phải được bảo vệ tối thiểu tiếng ồn – nếu gia đình vẫn đang ở tại nhà.
Kiểm soát chi phí phát sinh: nếu có yêu cầu bổ sung từ gia chủ (ví dụ thay vật liệu cao cấp hơn, mở thêm cửa,…), lập văn bản phụ lục riêng, tránh phát sinh ngoài hợp đồng ban đầu.
Đảm bảo an toàn thi công: dùng dàn giáo ngoài khi thi công mái, sân tum; bảo hộ lao động, chống rơi vỡ vật liệu; nếu cây xanh lớn cần chặt hoặc di chuyển, đảm bảo không làm ảnh hưởng tới nhà liền kề.
Nghiệm thu từng tầng: tầng 1 hoàn thiện trước, gia đình có thể sử dụng tạm thời; tiếp theo tầng 2, tầng 3, tum – giúp giảm ảnh hưởng tới sinh hoạt.

8. Ngân sách dự kiến & cách kiểm soát chi phí

8.1 Yếu tố ảnh hưởng chi phí

Theo các đơn vị chuyên sửa nhà trọn gói tại Hà Nội, chi phí bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

Diện tích sửa chữa / khối lượng sửa chữa lớn hay nhỏ.
Mức độ xuống cấp hiện trạng – nếu kết cấu bị hư nghiêm trọng, cần gia cố, chi phí sẽ cao hơn.
Vật liệu sử dụng: vật liệu cao cấp sẽ tăng chi phí.
Trình độ, đội ngũ thi công, chi phí quản lý dự án.
Vị trí mặt bằng (nhà phố, hẻm, mặt tiền) và điều kiện thi công (tiếp cận, vận chuyển, ảnh hưởng tới nhà liền kề).
Yêu cầu thẩm mỹ và thay đổi thiết kế mới: nếu thay đổi bản vẽ nhiều hoặc bổ sung thêm hạng mục so với hợp đồng ban đầu.

8.2 Gợi ý cách kiểm soát chi phí

Lựa chọn đơn vị sửa nhà trọn gói uy tín, có kinh nghiệm và báo giá rõ ràng.
Hợp đồng chi tiết: mỗi hạng mục phá dỡ, xây trát, ốp lát, sơn, cửa, lan can… phải được liệt kê rõ.
Cam kết vật liệu và nhãn hiệu, tránh thay đổi mà không thông báo gia chủ.
Kiểm soát phát sinh: nếu phát sinh do lỗi thi công hoặc xử lý kết cấu, nên được hỗ trợ từ phía đơn vị thi công.
Sử dụng vật liệu phù hợp với ngân sách, tránh “chọn vật liệu quá cao cấp” mà không phù hợp nhu cầu sử dụng thực tế.
Lập kế hoạch thi công rõ ràng, tránh kéo dài thời gian gây chi phí phát sinh như bảo dưỡng tạm, di chuyển tạm.

8.3 Gợi ý ngân sách sơ bộ

Dưới đây là khung ngân sách sơ bộ cho trường hợp nhà 3 tầng + 1 tum, diện tích mặt bằng trung bình, dựa trên mức vật liệu và hạng mục như đã liệt kê. Đây chỉ mang tính tham khảo và ngân sách thực tế sẽ phụ thuộc thiết kế cuối cùng và vật liệu lựa chọn.

Tháo dỡ, phá dỡ, vận chuyển phế thải: ~ X triệu đồng
Xử lý kết cấu, nâng nền, đổ bê tông sân: ~ Y triệu đồng
Lát nền, ốp tường (Granite, gạch gốm): ~ Z triệu đồng
Cửa mới, lan can, tay vịn, sơn tường, gỗ lim: ~ A triệu đồng
Mái ngói, cổng – tường rào, sân vườn, cây xanh: ~ B triệu đồng
Thiết bị vệ sinh, nội thất bếp, sàn gỗ phòng ngủ: ~ C triệu đồng
Điện nước bổ sung, điều hòa, thi công tổng thể: ~ D triệu đồng
-> Tổng dự kiến: ~ (X+Y+Z+A+B+C+D) triệu đồng (chưa VAT).
Gia chủ (anh Lâm) và chúng tôi sẽ lập báo giá chi tiết sau khi thi công khảo sát và lập bản vẽ.

9. Những lưu ý quan trọng khi cải tạo nhà xuống cấp

Khảo sát kết cấu kỹ càng: Trước khi sửa lớn, phải kiểm tra móng, dầm, cột, sàn – tránh tình trạng sửa lại nhiều lần.
Chống thấm – mối mọt – nứt tường: Đây là “điểm yếu” thường gặp với nhà xây 20 năm như của anh Lâm – cần xử lý triệt để để tránh tái hư hỏng.
Chọn vật liệu phù hợp khí hậu miền Bắc: ẩm nhiều, mưa nhiều – nên chọn vật liệu chịu nước, chống ẩm tốt.
Thiết kế đồng bộ và thống nhất: Không nên mỗi phòng mỗi vật liệu khác nhau quá nhiều – sẽ tạo cảm giác rối mắt và chi phí phát sinh.
Chạy đổi vật liệu với ngân sách rõ: Nếu muốn nâng cấp vật liệu (ví dụ đổi từ kính hộp 19mm sang dán 22,38mm) – cần có phụ lục hợp đồng để quản lý chi phí.
Quản lý thợ và đơn vị thi công: Tránh bán thầu; nên chọn đơn vị có đội thợ chủ đạo, giám sát kỹ thuật. Ví dụ, nhiều công ty uy tín tại Hà Nội đã thực hiện sửa nhà trọn gói hơn 10 năm.
Giám sát tiến độ và nghiệm thu từng bước: Đừng để việc nghiệm thu đồng loạt vào cuối; mỗi lần hoàn thiện một tầng/hạng mục nên nghiệm thu – sẽ giảm rủi ro sửa lại.
Lưu giữ hồ sơ – hợp đồng rõ ràng: Vật liệu, nhãn hiệu, mã hàng, tiến độ, bảo hành… để sau này nếu phát sinh có thể khiếu nại.
Tạo kế hoạch dự phòng ngân sách: Do nhà đã xuống cấp, có thể phát sinh thêm hạng mục sửa chữa khi tháo dỡ – nên có khoản dự phòng ~5-10% ngân sách tổng.
Chú ý tới sinh hoạt gia đình trong lúc thi công: Vì nhà đang sử dụng, cần cách ly khu vực thi công, bảo vệ đồ đạc, đảm bảo sạch sẽ và an toàn.

10. Vì sao chọn chúng tôi – đơn vị sửa nhà trọn gói tại Hà Nội

Với hơn 10 năm kinh nghiệm thiết kế và thi công cải tạo nhà trọn gói tại Hà Nội, chúng tôi tự tin đảm nhận công trình như của anh Lâm – nhà 3 tầng + ngay trong khu vực đô thị.
Đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu, giám sát thi công và đội thợ chuyên nghiệp – không bán thầu, kiểm soát vật liệu chặt chẽ.
Báo giá chi tiết minh bạch theo hạng mục (tháo dỡ, xây trát, lát ốp, sơn, cửa, lan can, nội thất) – tránh phát sinh ngoài hợp đồng.
Quy trình sửa nhà trọn gói bài bản: khảo sát → thiết kế → báo giá → thi công → nghiệm thu → bảo hành.
Cam kết sử dụng vật liệu tốt, phù hợp với khí hậu miền Bắc và tiêu chí “bền – đẹp – tiện nghi”.
Hỗ trợ gia chủ trong việc lựa chọn vật liệu, thiết kế không gian, tối ưu chi phí – đồng thời đảm bảo tiến độ và vệ sinh công trường.
Bảo hành công trình sau bàn giao – giúp gia chủ yên tâm sử dụng lâu dài.

11. Kết luận

Việc sửa nhà trọn gói không chỉ là việc thay mới vài vật liệu bề mặt, mà là một quá trình tổng thể – từ xử lý kết cấu, nâng nền, chống thấm, đến hoàn thiện vật liệu, thiết kế không gian, nội thất và cảnh quan. Với căn nhà 3 tầng + 1 tum của anh Lâm, mức độ hư hỏng đáng kể đòi hỏi một giải pháp cải tạo toàn diện và chuyên nghiệp.
Chúng tôi – đơn vị thiết kế và thi công sửa nhà trọn gói tại Hà Nội – sẵn sàng đồng hành cùng gia đình anh Lâm từ khâu khảo sát, thiết kế tới bàn giao và hậu mãi. Nếu bạn – gia chủ nào đang có nhà đã lâu năm, xuống cấp, hoặc muốn cải tạo để nâng cấp thẩm mỹ – công năng – thì dịch vụ sửa nhà trọn gói chính là lựa chọn tối ưu. Xem thêm một vài dự án sửa nhà trọn gói của Hoàng Hùng Homes thực hiện.

Hình ảnh công trình trước và sau khi hoàn thành